文|凱風

傳聞已久的“史詩級救市”，終于落地。

(資料圖片僅供參考)

近日，央行、金融監(jiān)管總局及住建部連發(fā)多條新政，拉開樓市大寬松的序幕。

1、無論限購城市還是非限購城市，首套商業(yè)房貸首付比例一律調整為首套不低于20%，二套不低于30%。

2、二套住房利率下限為lpr+20個基點，而首套房貸利率最低可達到LPR-20個基點。

3、存量首套房貸，可向金融機構申請新發(fā)放貸款置換，利率自行協(xié)商，最低不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套利率下限。

4、推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，廣州深圳兩大一線城市已經(jīng)率先響應。

這意味著，除了限購之外，圍繞在房地產(chǎn)上的諸多限制都開始瓦解，樓市迎來自2008年和2014年以來的又一次大松綁。

與前兩次相比，這一次堪稱“史詩級”，影響究竟有多大？

01

這一次政策松綁幾乎覆蓋了所有城市，連歷來調控最為堅挺的一線城市也不例外。

過去幾年，雖然樓市政策多有波動，但幾乎都是三四線城市在拼命松綁，二線城市不斷試探，只有一線城市巋然不動。

這一次，無論是降低首付，還是取消“認房又認貸”，都覆蓋了幾乎所有城市，廣深兩大一線城市更是率先打響第一槍。

這在過去相當少見。

要知道，四大一線城市，無論房價還是房價收入比都冠絕全國，也是投資炒房熱度最高的地方，向來被認為是樓市調控的風向標。

在七八年前那波“漲價去庫存”中，幾乎所有城市都取消了限購，只有北上廣深巋然不動；

而在2016年開啟的史上最嚴調控中，又是北上廣深率先加碼，樓市之嚴同樣冠絕全國。

然而，這一次，樓市松綁，不再區(qū)分限購城市和非限購城市，也不再將四大一線城市單獨嚴格對待，政策信號可想而知。

當然，頂層設計只是提供一個政策下限，至于各大城市在“因城施策”時如何抉擇，仍舊存在彈性空間。

但在如今的樓市環(huán)境下，連炒房熱情最高的深圳都出現(xiàn)罕見大幅回落，各地會怎么做，不難猜測。

從廣深率先落地”認房不認貸”，就可見一斑。

02

降低存量房貸利率，為15年來首次，這是難得的讓利于民。

根據(jù)業(yè)內估計，存量首套房貸調整，平均降幅大約為0.8個百分點，或將影響超過4000萬購房者，涉及上億居民，百萬房貸每年最高有望節(jié)省5000元利息。

值得注意的是，降低存量房貸，并非來者有份，也不是一竿子到底，而是存在一定限制。

一方面，存量房貸調整局限在“首套”，二套及多套不在其列，輻射面相對有限。

另一方面，存量房貸只能下探到“當時所在城市的政策利率下限”，而不是如今4%乃至更低的利率。

換言之，如果當時最低政策利率是4.9%，銀行放貸時多了1%（100個基點）的加點，現(xiàn)在能降低的也只是1%的“溢價”，而難以一步到位如今的4%左右。

即使如此，這也是難得的讓利之舉。

要知道，自從1998年住房市場化改革以來，房貸就是銀行最穩(wěn)定也是最優(yōu)質的資產(chǎn)，其利差更是銀行重要的利潤來源之一。

目前，全國個人住房貸款余額高達38.6萬億元，只是降低1個點的利率，就足以影響銀行數(shù)千億元的利息收入。

因此，降低存量房貸利率，相當于銀行主動割肉讓利，談何容易？

在過去20多年，只有2008年金融危機時，銀行一度將存量房貸利率從85折降到7折，此后再無類似動作。

這一次，降低存量房貸利率，為何最后得以成行？

03

答案很簡單，逼出來的。

一個原因是，前幾年房貸利率實在太高了，成了整個社會的難以承受之重。

前兩年實際房貸利率最高一度超過6%，而如今房貸利率最低已經(jīng)到了4%以下，利差之大可見一斑。

如此之高的房貸，在經(jīng)濟狂飆突進之際尚不構成壓力，在投資收益高企的時代也不算什么事。

但在如今的大環(huán)境下，想拿到4個點的投資收益率都十分困難，連5年期定期存款利率都不到2.5%，誰能接受5%乃至6%的房貸利率？

利率是資金的成本。因此，最近兩年提前還貸的比比皆是，幾乎所有人都視“加杠桿”為畏途，減少負債幾乎成了新的全面共識。

對于銀行來說，與其任由井噴的提前還貸造成大量的利潤損失，還不如主動讓利，留住優(yōu)質客戶，也博得一個“讓利于民”的聲名。

另一個原因是，在部分銀行的利潤盤子與刺激消費的大局之間，孰輕孰重，可謂一目了然。

站在銀行的立場，沒有任何一家銀行愿意主動降低存量房貸，這也是主管部門多次吹風而銀行依舊巋然不動的原因所在。

然而，經(jīng)濟在曲折中前進，拼經(jīng)濟的迫切性一日甚過一日，剩下的時間越來越少，由不得銀行在漫長的博弈中拖沓。

04

除了限購之外，其他調控政策都開始逐步松綁。

眾所周知，樓市調控擁有五大核心工具：一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房地產(chǎn)稅。

在政策工具箱中，房地產(chǎn)稅主要管理的是預期，雖然一直未能落地，但作為懸在炒房客頭頂最大的一把利劍，其效果不容低估。

當然，房地產(chǎn)稅雖然是大勢所趨，遲早都會落地，但也要顧及對經(jīng)濟及樓市大環(huán)境的沖擊，不會貿(mào)然上馬。

與之對比，有樓市“四限”政策之稱的限購、限貸、限售、限價，幾乎都已出現(xiàn)實質性松動，在不同城市完成了不同側面的突破。

日前，浙江省嘉興市宣布取消行政限制性措施，不再限制購房套數(shù)，所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉讓。

這意味著嘉興打響了取消限購、限售的第一槍，或將有更多城市跟進。

而信貸是樓市的七寸，但限貸力度，今時早已不同往日。

無論是降低首付，還是下調二套房貸利率，抑或取消“認房又認貸”，都意味著樓市加杠桿的大門正在敞開。

對于限購，在嘉興之外，雖說沒有一個超大特大城市敢于直接宣稱廢除，但在很多地方基本上名存實亡。

究其原因，限購以戶籍作為門檻，而幾乎所有弱二線及三四線城市都已實現(xiàn)“零門檻落戶”，限購可謂大門洞開。

即使是在戶籍門檻相對森嚴的一線城市，以搶人之名出臺的各種購房紅利也是屢見不鮮。

05

史詩級救市來了，歷史會否重復上演？

這種場景，讓人想起2008年和2014年。

前一次是金融危機余波沖擊，“四萬億大投資”就足以力挽狂瀾，2009年-2011年全國樓市出現(xiàn)了普漲浪潮。

后一次是高庫存之困，樓市承壓之大遠大于2008年，所以政策力度也是前所未有之大。

先是5次降準+5次降息，徹底松綁了銀根，再加上史無前例的漲價去庫存+棚改貨幣化的組合拳，最終帶動全國最大的一輪普漲潮。

這一次，史詩級救市，能否讓歷史重復上演？

就在不久前，重要會議做出了“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”的判斷。

供求關系之變，說到底是我國房地產(chǎn)市場早已不再是短缺模式，除了個別超大特大城市外，大多數(shù)地市都已飽和乃至過剩。

而作為房地產(chǎn)最終上漲動力的三大基本面——經(jīng)濟、人口、城鎮(zhèn)化，也在面臨轉折點。

房地產(chǎn)從“黃金時代”到“白銀時代”再到“黑鐵時代”，也幾乎成為全民共識。

回到當下，這幾年的市場波折，徹底重塑了預期，無論是居民收入的預期，還是房價走勢的預期，都與過去大相徑庭。

所以，即使救市堪稱史詩級，也難以復制“一松綁就集體上漲”的歷史，房地產(chǎn)很難再簡單回到過去。

當然，無論市場如何風云變幻，房地產(chǎn)仍舊是舉足輕重的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)仍舊是許多家庭最大的財富構成，房貸仍舊是最多家庭最大的債務來源……

這就決定了房地產(chǎn)不能輕易“硬著陸”，更不能任其風險蔓延。

全民炒房潮大概率難以重現(xiàn)，但一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，仍是不可或缺的。

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