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廣州樓市,搶跑了!

2023-08-29 12:11:57來源:城市財經

作者:余飛01廣州樓市搶跑了上周五,住建部、央行與國家金融監(jiān)督管理總

作者:余飛


(相關資料圖)

01

廣州樓市搶跑了

上周五,住建部、央行與國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了通知,提出:

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。

消息出來后,深圳、廣州均傳出有銀行開始落地執(zhí)行的消息,但得到的回應卻截然不同。

深圳方面,四大行、浦發(fā)銀行、招商銀行均回應,未收到相關政策文件,也未執(zhí)行“認房不認貸”。

而廣州方面的回應,則不置可否。

中國銀行、廣州銀行、長沙銀行均回應尚未收到文件。但是建設銀行卻回應:

外地有房的話,只要你在當?shù)貨]有房,就可以享有首付優(yōu)惠政策首付3成,不過現(xiàn)在還沒有全面開展落實,得咨詢網(wǎng)點。

外地有房但房貸還清,在廣州購房首付就三成,這就是認房不認貸。

因為按照廣州之前的規(guī)定,廣州執(zhí)行的認房認貸標準是:

無房無房房貸記錄,首付30%。無房有房貸記錄,無論結清與否,首付40%。有異地房貸記錄,且未結清,首付70%。

從各方的回應來看,當下廣州肯定還未發(fā)布正式文件,并未全面開始實施,但部分銀行可能探得了口風,開始搶跑。

02

一線城市會全部跟進嗎

廣州之所以率先嘗試,是因為廣州樓市的成交量已經撲街了。

新房與二手房成交量均遭遇了四連跌,而且新房價格與二手房價格也在調整。

7月份廣州新房成交了5188套,相比于3月份的短暫高峰已經腰斬,而且低于去年那種環(huán)境下的大多數(shù)月份。

7月份二手房成交了8095套,距離1.2萬套榮枯線越來越遠。

至于房價,廣州各區(qū)則在承受全線調整的壓力。

廣州中原地產披露的年中數(shù)據(jù)顯示,廣州各區(qū)價格都在下跌中。

這種壓力,深圳并不比廣州小。昨天的文章中就詳細分析了深圳樓市當下的處境。

至于北京、上海,也是在硬挺著,成交量也是一日冷過一日。北京的二手房成交量7月份已經跌破了1萬套地板。

在周五的文章中,我就分析過,一線城市應該會全盤跟進“認房不認貸”措施,因為這條限制,初衷是為了打擊炒房客,但誤傷了很多剛需,如今已經演變成了很多剛需購房路上的攔路虎。

所謂“認房認貸”,就是銀行在給予購房者發(fā)放貸款的時候,既要看你有無房子還要看你有無房貸記錄,從而來決定是按照首套房標準貸款還是二套房標準貸款。

比如廣州,外地有房貸記錄,如果結清,首付40%,如果未結清首付70%。而且,如果是改善型需求,即便將手中的房子先賣出,名下無房了,但因為有房貸記錄,首付仍要40%。

北上深亦是如此。在深圳,購首套房,如果無房無貸,首付3成;如果無房有貸款記錄,首付5成。

也就是說,假如你在深圳沒有房子,但在老家買過房,在深圳買房,首付就得50%起步。

不僅如此,貸款的利率也得按照二套來。目前北上廣深的首套房利率與二套房利率,深圳相差最小,30個基點。上海相差最大,70個基點。

制圖:城市財經

以相差500萬來說,利率相差50個基點,成本相差很大。

在房地產局面整體改變的當下,認房又認貸的標準,已經沒有了意義。盡管目前北上廣深四大一線城市在喊麥之后,仍未發(fā)布正式文件。

但本號猜測,一旦文件發(fā)布,取消“認房又認貸”必定是其中之一。

除此之外,還有可能放松限購。

或者放松社保要求,目前四座城市的社保都要求5年?;蛘叻潘赏鈬鷧^(qū)的限購。畢竟現(xiàn)在這種限購,意義已經不是特別大,特別是外圍區(qū)的限購。

今年3月初的時候,深圳就取消了第11區(qū),也即深山合作區(qū)的限購,從而打破了深圳全域限購的局面。

在深圳取消深山合作區(qū)限購之前,廣州本來就是內地四大一線城市中,唯一一個沒有全域限購的城市,增城、從化一直都沒有限購。

上海、北京也有放松區(qū)域板塊的先例。比如上海在過去兩年里,多次放松臨港新片區(qū)的限購。而北京在去年11月,適當放松了臺湖、馬駒橋兩個板塊的限購。

03

一線城市的局面會改變嗎

一線城市出招的時間,越來越近了。之前經濟觀察報披露,北上廣深在8月會召開一個碰頭會議,主題是關乎房地產相關政策如何調整優(yōu)化。

如今已經是8月底,最遲9月份應該會出臺,不能再拖了,也拖不起。

那么關鍵問題來了,一線城市出超,能改變它們的局面嗎?

答案很確定:不能。

無論是取消認房認貸,還是放松限購,都改變不了當下的局面。

取消認房又認貸的本質,其實是加杠桿,因為取消之后,很多人的首付降低了,降低了首付,則增加了貸款比例,增加了購房成本。

至于限購,當年限購沒有阻擋住房價上漲,現(xiàn)在放松限購,也不會阻擋房價下跌。

去年以來取消限購的福州、沈陽、廊坊、東莞、佛山,放松限購的武漢、蘇州、南京、廈門、杭州等城市,都是案例。

在昨天的文章中,本號說過,目前我們的處境與當年泡沫破滅前的日本很像,股市、匯市、樓市遭遇三殺。

美元與人民幣之間的換算,已經從2021年年末的6.3沖到了目前的逼近7.3。

股市方面,上證指數(shù)則從2021年9月的3700多點下滑至如今的鏖戰(zhàn)3000點,為此官方還不惜動用了15年來不曾動用過的降低印花稅的大招。

樓市,無論是房地產投資,還是商品房銷量,則從2022年年初以來,一路下行。

人口見頂下降,城市化速率見頂放緩,新生兒人口一年比一年少,收入和就業(yè)不確定性加大,高房價與低收入的鴻溝沒有縮小,供大于求。

當下樓市面臨的是一個系統(tǒng)性問題。這些利空因素,正在全面施壓樓市,這一輪調整周期時間不會短。

當年日本用了14年,香港用了7年,我們需要多少年?

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責任編輯:hnmd004

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