大家好！

(相關(guān)資料圖)

這篇是我們每周都會(huì)為大家?guī)淼慕跓狳c(diǎn)話題或消息的點(diǎn)評(píng)。

有時(shí)候能不能賺到錢，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因?yàn)槟軌颢@取一手信息、精準(zhǔn)抓到周期、及時(shí)上車。

所以每周我們都會(huì)針對(duì)近期的熱點(diǎn)新聞，給大家分析、盤點(diǎn)，甚至敏感話題，還在閉門直播中詳細(xì)展開，細(xì)致分析。

本周又有一些新消息和新動(dòng)態(tài)，既有負(fù)面的也有正面的。

如何理解這些政策和消息，我在下周會(huì)有閉門直播，把近期熱點(diǎn)串起來做個(gè)全面的解讀，不僅有我的判斷，還有我的結(jié)論。

想要拿到閉門直播門票，或者想了解政策對(duì)樓市走向和經(jīng)濟(jì)走向都有什么影響的，都可以掃下方二維碼，跟我詳聊。

中國房地產(chǎn)報(bào)刊文，呼吁允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救

中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》一文。

其在文章中指出：應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

中國房地產(chǎn)報(bào)的意思是什么呢，就是允許降價(jià)賣房！

大家應(yīng)該還有印象，去年昆山開發(fā)商要降價(jià)賣房，隨后被喊停。

而且去年很多城市開發(fā)商都想降價(jià)自救，但可惜有個(gè)限跌令，有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線，不允許低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線來降價(jià)賣房。

可如今又呼吁開發(fā)商可以降價(jià)促銷，言外之意可能不就是允許跌了。

而這個(gè)允許背后或許有多少無可奈何，畢竟開發(fā)商也得回流現(xiàn)金流，也得把房子賣出去啊。

政策遲遲不出，開發(fā)商只能想辦法自救了。

按理說，商品房也是商品，既然是商品就應(yīng)該允許漲跌，按照市場(chǎng)供需及時(shí)調(diào)整價(jià)格，但為何此前房?jī)r(jià)卻給個(gè)限跌的標(biāo)準(zhǔn)線呢？

說白了，還是為了穩(wěn)定。

我們不要一看到允許開發(fā)商降價(jià)自救就盲目樂觀，如果開發(fā)商真的為了賣房而紛紛打價(jià)格戰(zhàn)，前面買的業(yè)主不會(huì)維權(quán)？

如果開發(fā)商單純?yōu)榱速u房而無底線降價(jià)，你能保證后期房子能準(zhǔn)時(shí)交樓或者房屋質(zhì)量不受到影響？

再者，要真降價(jià)了，市場(chǎng)就會(huì)買了？

說白了，買漲不買跌，只要房?jī)r(jià)下跌，大家就會(huì)認(rèn)為還跌不到底，總覺得自己能賺到最后一顆銅板。

最近我看評(píng)論區(qū)說所有的救市政策不如直接降價(jià)，有人說深圳降到2w就買，小城市降到3000就買，我就無語了。

要真降到那么低，之前高價(jià)買房的，銀行不要求提前還貸，金融系統(tǒng)不會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)？

降到那么低，比拿地成本還低了，你確定開發(fā)商還愿意拿地？地方還能有收入？那房地產(chǎn)捆綁的上下游一系列就業(yè)人口呢？

所以還是那句話：房地產(chǎn)捆綁的東西很多，真不是你簡(jiǎn)單一句，賣不出去就降價(jià)能解決的。

開發(fā)商可以降價(jià)自救，但依然需要做好監(jiān)管，否則會(huì)陷入更大的災(zāi)難。

不過，據(jù)我所知，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)賣房的情況，比如深圳限價(jià)8萬多的房子，開盤打折后最低7萬多，顯然現(xiàn)在是通過“開盤打折”的方式進(jìn)行降價(jià)。

這其實(shí)就是好事，這會(huì)讓新房和二手房的倒掛越來越大，未來回暖后漲幅空間自然也越大。

對(duì)于一部分人來講，是好事，這部分人就是換房的人。

相比額外去抄底買房，現(xiàn)在顯然是一個(gè)非常好的換房機(jī)會(huì)，就是把之前手里買的不怎么好的房子，可能是小城市的房子，可能是大城市的一些商鋪公寓等不良資產(chǎn)。

又或者是其實(shí)已經(jīng)吃過了2輪房?jī)r(jià)漲幅的老房子，其實(shí)都可以在這個(gè)時(shí)候抓緊時(shí)間置換，因?yàn)樵愀獾姆孔幽呐聵鞘谢嘏赡芤矟q不起來了。

但好城市的好資產(chǎn)永遠(yuǎn)稀缺，等后期回暖，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更能漲回來。

所以現(xiàn)在是換房的好時(shí)機(jī)。

但很多人有糾結(jié)，究竟什么樣的房子要置換，自己手頭上的房子等到回暖的時(shí)候能不能漲起來呢？

如果要換房，應(yīng)該怎么換呢，我現(xiàn)在手頭的房子賣不出去怎么辦，又或者是我不夠錢換怎么辦？

大家的問題很多樣，不同人有不同的現(xiàn)實(shí)問題，因此我專門打磨了3天的閉門直播課程。

這個(gè)課程除了會(huì)和大家分析近期的政策走向，讓大家知道什么時(shí)候該換房了，同時(shí)也會(huì)告訴大家有10類垃圾資產(chǎn)是不能買的，買了之后要抓緊時(shí)間賣的。

那賣不出去怎么辦，我們也針對(duì)此專門給大家分析如何快速高效賣房，給出了細(xì)節(jié)的操作方法論。

另外想要換房，可苦惱資金不夠的，我還準(zhǔn)備了金融指導(dǎo)方法，話題會(huì)比較敏感，所以我都放在了我的閉門直播課程中。

現(xiàn)在掃碼加我微信的，我可以把這3天的閉門直播課程免費(fèi)送給大家，有需要的別忘了掃碼加我微信，回復(fù)“房產(chǎn)優(yōu)化閉門直播課”，后續(xù)把課程發(fā)給你。

5年期LPR降息落空，為何？

本以為8月15日MLF降了15個(gè)bp，21日的LPR利率會(huì)跟著一起降。結(jié)果只有1年期下降了10個(gè)BP，5年期巋然不動(dòng)。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

為什么不降低，我之前的看法是單純降息對(duì)樓市刺激作用不大。

想要刺激消費(fèi)，需要降低的是存量房貸利率。

而想要刺激新購房，又得搭配更猛的樓市政策。

單一的降息作用不大。

其次，也有可能考慮到降息會(huì)壓縮商業(yè)銀行的利息差。

說白了，商業(yè)銀行的一部分利潤(rùn)就是靠吃利息差的，LPR利率下調(diào)，銀行利息同樣會(huì)減少，這樣情況下對(duì)銀行的壓力也是不小的。

據(jù)央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示銀行利潤(rùn)在下降。

2023年第一季度，商業(yè)銀行凈利潤(rùn)為6679億元，同比增長(zhǎng)1.3%，增速較上年同期低6.1個(gè)百分點(diǎn)；凈息差為1.74%，資產(chǎn)利潤(rùn)率為0.81%，同比分別下降0.23個(gè)和0.08個(gè)百分點(diǎn)，單位資產(chǎn)盈利能力降低，利潤(rùn)增長(zhǎng)主要依靠資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大來‘以量補(bǔ)價(jià)’。

所以央行不能只考慮樓市的因素，還得連帶著考慮銀行能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

這也就再一次驗(yàn)證：刺激經(jīng)濟(jì)，真不是簡(jiǎn)單的救樓市，更需要全盤思考。

不過我依然堅(jiān)信存量房貸利率打折會(huì)來，至少今年內(nèi)會(huì)聽到好消息吧。

現(xiàn)在就只能說：等政策，真的有點(diǎn)著急了！

近期我也會(huì)密切關(guān)注政策的變動(dòng)，隨時(shí)會(huì)在公眾號(hào)和直播中給大家做解讀，關(guān)注的朋友別忘了給賬號(hào)加個(gè)星標(biāo)，或者直接掃碼，有消息或者有閉門直播，我直接在微信上通知你。

跨城存錢！很多人跑香港存錢去了

最近，赴港存錢又火了，據(jù)說香港中銀“網(wǎng)紅”網(wǎng)點(diǎn)中港城分行每天早上七點(diǎn)便大排長(zhǎng)隊(duì)、匯豐銀行開戶預(yù)約更是已排隊(duì)到一個(gè)月之后。

短期高息有渣打銀行面向跨境理財(cái)通客戶的9%美金定存（1 月計(jì)息），以及階梯狀以2%開始、最后階段年化利率可達(dá)6%的“高息馬拉松活期存款”。具體來看，利率按每階段遞增，港元存款第一階段（開戶日至10月2日）利率為2%，隨后的第二階段（10月3日至11月30日）、第三階段（2023年12月1日至2024年1月2日）利率分別為5.2%和6%。同時(shí)，美元存款三個(gè)階段利率則分別為 2.5%、5.5%、6%。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

最近的跨城存款特種兵又出現(xiàn)了，這次大家的目的地是香港。

現(xiàn)在內(nèi)地存款利率降低，樓市低迷，股市低迷，大家能投資的渠道非常有限。

存錢似乎成為普遍一致的選擇，但為了追求更高的利息，之前就有人跨城跨行去存錢，就是為了多賺點(diǎn)利息。

而現(xiàn)在香港剛好推出了如此高的存款產(chǎn)品，自然更是遭受哄搶。

但別一窩蜂只知道跟風(fēng)，去香港存錢只適合已經(jīng)擁有美金和港幣的，否則現(xiàn)在用人民幣兌換港幣或美元，匯率不劃算，再加上轉(zhuǎn)匯的手續(xù)費(fèi)，這里的摩擦成本也并不算少。

所以別貿(mào)然行動(dòng)。

其次我認(rèn)為這次事件的背后，還是要關(guān)注當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，現(xiàn)在大家情緒還是很焦慮的，因?yàn)橥顿Y收益率比較低。

一邊是M2同比還在增加，一邊是投資回報(bào)率越來越低，到底應(yīng)該怎么做，顯然現(xiàn)在是很迷茫的。

我認(rèn)為一線城市的放松政策一定要加速出臺(tái)，至少讓大家看清接下來的形勢(shì)。

確認(rèn)！西安二套房首付比例下調(diào)！

目前在申請(qǐng)西安二套房貸時(shí)，即使在首套貸款未結(jié)清的情況下，西安的首付也已經(jīng)降低至40%。

目前已知的是，西安市內(nèi)包括農(nóng)行、工行、建行、浦發(fā)…等多個(gè)銀行，均已經(jīng)調(diào)整了二套貸款首付比例。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

早在上周，就有消息傳出一批二線城市擬下調(diào)首付比例，這不，西安率先落地了。

今年以來其實(shí)很多二線城市都降低了二套首付比例，二套首付在40%左右。

但西安仍然執(zhí)行二套60%的政策，應(yīng)該和過去西安房?jī)r(jià)上漲比較猛有關(guān)系。

今年以前，西安曾經(jīng)創(chuàng)下連續(xù)70個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，樓市依然火熱，自然就沒有松動(dòng)的必要。

西安率先執(zhí)行，預(yù)期后續(xù)福州等一批吹風(fēng)的二線城市，落地政策會(huì)陸續(xù)有來。

目前仍然巋然不動(dòng)的還是一線城市，會(huì)議表態(tài)已經(jīng)一個(gè)月，政策遲遲未出，難免不讓人遐想。

我還是堅(jiān)定認(rèn)為，一線肯定是要放開的，至于何時(shí)，我也沒譜。

但另外還是那句話，政策一旦公布，有些敏感不便分析得過于露骨的東西，我會(huì)留在我的閉門直播中再給大家做系統(tǒng)的分析。

還沒加到我私域的朋友，記得先掃碼加我微信，后期政策的第一時(shí)間解讀，包括城市的異動(dòng)我都會(huì)在社群中公布。

而且現(xiàn)在還有個(gè)福利，那就是加我社群的，我會(huì)把之前收費(fèi)1299元的線下課程直接線上免費(fèi)送給大家，3門閉門直播課的學(xué)習(xí)，我相信大家對(duì)房產(chǎn)投資會(huì)有顛覆性的認(rèn)知。

重磅！三部門：推動(dòng)落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

25日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

大胡子點(diǎn)評(píng)：

終于！再次表態(tài)認(rèn)房不認(rèn)貸的落地。

我相信在這個(gè)表態(tài)之后，最快下周就會(huì)有落地執(zhí)行的城市，但這個(gè)認(rèn)房不認(rèn)貸如果落地在一線城市，影響力還是非常猛的。

比如深圳現(xiàn)在本地?zé)o房異地不管結(jié)沒結(jié)清貸款，都需要5成首付，有這個(gè)政策的壓制，購買力也遲遲無法釋放。

如今5-7成直接變成3-4成，這樣的降幅一定會(huì)刺激一部分改善進(jìn)場(chǎng)！

據(jù)我所知的是，不少改善客戶其實(shí)就是等這個(gè)政策，因?yàn)闇p少了他們的上車門檻，畢竟要換房也是剛需需求，如果成本能再低點(diǎn)，當(dāng)然再好不過。

不過對(duì)于深圳剛需而言，不認(rèn)貸之后會(huì)不會(huì)考慮商品房就不得而知了，因?yàn)楝F(xiàn)在人才房?jī)r(jià)格太香了，加上還進(jìn)一步降低了門檻，想必一定會(huì)分流部分需求。

但不管怎么說，8月底一定會(huì)有城市確定執(zhí)行，這一次，大招是真的要來了。

針對(duì)這件事到底影響有多大，在不認(rèn)貸之后，會(huì)不會(huì)市場(chǎng)有一輪明顯上揚(yáng)？關(guān)于市場(chǎng)分析和政策解讀，我在下周有一場(chǎng)專門的閉門直播，會(huì)詳細(xì)說說這件事情的影響，想要踏準(zhǔn)政策周期上車的朋友，千萬要先掃碼添加我的微信，開播前才會(huì)派發(fā)門票。

-end-

我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

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