文/《清華金融評(píng)論》資深編輯秦婷

房貸利率的調(diào)整備受矚目，尤其是今年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)建議降低存量房貸利率，這關(guān)系到樓市乃至消費(fèi)增長(zhǎng)。目前來(lái)看，降低存量房貸利率仍待落地，隨著LPR進(jìn)行最新調(diào)整，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，也有上市銀行于近期對(duì)此作出最新回應(yīng)。

(相關(guān)資料圖)

近期，多家上市銀行披露2023年中期業(yè)績(jī)并召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，針對(duì)存量房貸利率調(diào)整進(jìn)展情況，有上市銀行作出最新回應(yīng)。

8月25日，中信銀行管理層在當(dāng)日召開(kāi)的2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，中信銀行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)動(dòng)向，已對(duì)本行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行了及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。

“基于目前掌握的信息來(lái)看，同業(yè)各行對(duì)政策的理解不盡相同，我們理解實(shí)際操作需要考慮對(duì)客政策的一致性，也要考慮各地區(qū)域的差異性，以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說(shuō)從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區(qū)域情況來(lái)看，歷史上地產(chǎn)政策是因城施策的，各地區(qū)按揭貸款利率差異也比較大，存量利率調(diào)整時(shí)確實(shí)比較難實(shí)行‘一刀切’的管理政策?！敝行陪y行副行長(zhǎng)謝志斌表示。

從調(diào)整力度來(lái)看，謝志斌提到，也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力。按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)的估算，按揭利率每調(diào)降10個(gè)BP（基點(diǎn)），對(duì)全行業(yè)相關(guān)的凈息差的影響大概是0.9個(gè)BP至1個(gè)BP。

建設(shè)銀行管理層在8月24日舉行的2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，也就存量按揭貸款重定價(jià)話題進(jìn)行回應(yīng)。建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示：“存量按揭貸款利率按市場(chǎng)化原則來(lái)進(jìn)行重新商定，確實(shí)對(duì)后續(xù)的銀行凈息差會(huì)產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在監(jiān)管部門(mén)的具體細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測(cè)算還是有一定的難度，總體上（凈息差）肯定會(huì)有一定的下行壓力?！?/p>

LPR下調(diào)空間或已不大，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快

7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。

目前來(lái)看，有一些地方表態(tài)降低存量房貸利率。8月3日，鄭州市出臺(tái)15條樓市新政，其中，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。

但從最終落實(shí)來(lái)看，全國(guó)銀行大多尚在觀望準(zhǔn)備之中，鮮有大的商業(yè)銀行出臺(tái)降低存量房貸利率的措施。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙指出，盡管央行鼓勵(lì)商業(yè)銀行和借款人可協(xié)商降低存量房貸利率，但實(shí)際操作層面仍存在難點(diǎn)和不確定性。在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下，下調(diào)存量房貸利率會(huì)造成銀行利息的損失、降低銀行的資產(chǎn)收益率，銀行主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力不足。同時(shí)，銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護(hù)的，央行強(qiáng)調(diào)要按照市場(chǎng)化、法治化原則，這就排除了強(qiáng)制全面調(diào)降存量利率的可能。

范建雙進(jìn)一步表示，但是也應(yīng)該看到，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失，從長(zhǎng)期來(lái)看還能提高銀行的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率；對(duì)于存量房貸購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種“轉(zhuǎn)貸款”方式能夠有效緩解其利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能提高借款人的還款意愿和還款能力，弱化其提前還貸動(dòng)機(jī)，提振消費(fèi)。

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

8月21日，中國(guó)人民銀行公布，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.55%降為3.45%；5年期以上LPR不變，仍為4.2%。

中指研究院分析認(rèn)為，整體來(lái)看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來(lái)或許更多房?jī)r(jià)調(diào)整壓力大的城市通過(guò)下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來(lái)降低房貸利率，降低購(gòu)房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，從而釋放居民消費(fèi)潛力。

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