近期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了一些變化。

繼政策層面放開(kāi)限購(gòu)、降低首付比例和房貸利率之后，開(kāi)發(fā)商為回籠資金，也積極出手了。

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推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

近日，珠海一新盤(pán)“打五折出售”消息傳出后，當(dāng)?shù)刈〗ú勘硎荆撟龇楹侠淼氖袌?chǎng)行為。

盡管“五折”參照的標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目最初的備案價(jià)，但房企的去化壓力真實(shí)存在，監(jiān)管層的表態(tài)也有所松動(dòng)。

目前，多地已開(kāi)始因時(shí)制宜，放松售價(jià)限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵(lì)房企針對(duì)特定群體開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)，明確團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

據(jù)中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜介紹，今年以來(lái)，已有超20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等，陜西安康、河南濟(jì)源產(chǎn)城融合區(qū)則對(duì)達(dá)到一定套數(shù)的團(tuán)購(gòu)行為發(fā)放補(bǔ)貼。

中央政策層面也再出手。近日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，若執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，部分有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者，其換房方面可能會(huì)被認(rèn)定為二套房，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房成本加大。而按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，將使得一些有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者，也可以享受到首套房的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房成本快速降低。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)于此類(lèi)政策的調(diào)整，總體上都是為了不斷激活合理住房消費(fèi)需求。因此該政策實(shí)施后，住房消費(fèi)市場(chǎng)的活躍會(huì)非常明顯，尤其是一些購(gòu)房者購(gòu)房的約束減少了、包袱減輕了，購(gòu)房的積極性自然會(huì)提高。

周五，受此消息影響，港A兩市房地產(chǎn)相關(guān)板塊表現(xiàn)活躍。ETF市場(chǎng)上，地產(chǎn)ETF、銀華基金旗下房地產(chǎn)ETF、房地產(chǎn)ETF基金、南方基金旗下房地產(chǎn)ETF漲幅均位居前列，分別漲2.2%、1.58%、1.58%、1.42%。

(本文內(nèi)容均為客觀數(shù)據(jù)信息羅列，不構(gòu)成任何投資建議）

展望未來(lái)，申萬(wàn)宏源指出，地產(chǎn)調(diào)控政策在短期和中期需要有不同的側(cè)重。短期重點(diǎn)在于“松綁”，讓之前因各種制度政策約束的剛需釋放，同時(shí)合理降低居民信貸成本、促進(jìn)改善性需求。可以期待限購(gòu)限售政策進(jìn)一步優(yōu)化、認(rèn)房不認(rèn)貸地方配套加快、存量房貸利率下調(diào)等。

中期，仍需推動(dòng)新一輪工業(yè)化釋放城鎮(zhèn)化空間、配合戶(hù)籍制度改革，扭轉(zhuǎn)人口流動(dòng)類(lèi)剛需下行的趨勢(shì)，同時(shí)壯大中等收入群體規(guī)模，促進(jìn)改善型需求。

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恒大下周一復(fù)牌

除了政策上持續(xù)松綁，上市房企在資本市場(chǎng)也紛紛復(fù)牌。

昨日晚間，恒大公告稱(chēng)，已完成各項(xiàng)復(fù)牌指引，并向聯(lián)交所申請(qǐng)從8月28日（下周一）上午9時(shí)起恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)公司股份。至此，包含恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、中國(guó)恒大在內(nèi)的恒大系上市公司全面復(fù)牌完成。

回顧來(lái)看，2022年3月21日，恒大開(kāi)始停牌，停牌前公司股價(jià)為1.65港元/股，總市值為217.87億元。

如今，時(shí)隔17個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)期間已發(fā)生巨大變化，恒大一直在為復(fù)牌努力，曾在7月17日一次性補(bǔ)發(fā)了2021年、2022年上半年及全年的財(cái)報(bào)，進(jìn)而壓線(xiàn)解除了退市摘牌的危機(jī)。

根據(jù)港交所相關(guān)規(guī)定，上市公司若連續(xù)停牌時(shí)間滿(mǎn)18個(gè)月，港交所有權(quán)將其摘牌。此前，房企新力控股就曾因未能滿(mǎn)足復(fù)牌指引，期滿(mǎn)退市。

盡管避免了被摘牌的風(fēng)險(xiǎn)，但恒大的未來(lái)仍然充滿(mǎn)陰霾。一方面，地產(chǎn)行業(yè)仍處于底部區(qū)間，行業(yè)仍在調(diào)整。

最新，萬(wàn)科的創(chuàng)始人王石表示，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)一直存在，但有周期，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒(méi)有完成，還會(huì)繼續(xù)。

他介紹稱(chēng)：“中國(guó)80%的人住在商品房中，這樣的情況在全世界絕無(wú)僅有。將來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，至于商品房與其他住房的比例是多少，目前還不能確定。不過(guò)肯定的是，這個(gè)比例決定了未來(lái)房地產(chǎn)將如何轉(zhuǎn)向，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商也將調(diào)整和洗牌，將之稱(chēng)為驚雷滾滾，還是烏云密布，怎么形容都不為過(guò)?！?/p>

不過(guò)，王石也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是不會(huì)改變的。行業(yè)要進(jìn)行積極調(diào)整，借鑒香港地產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)，以迎接未來(lái)的挑戰(zhàn)。

另一方面，公司此前公布的財(cái)報(bào)顯示，截至去年底，總負(fù)債超2.4萬(wàn)億元。

此外，復(fù)牌后，恒大的股價(jià)如何表現(xiàn)，也讓人擔(dān)憂(yōu)。畢竟，此前恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)復(fù)牌時(shí)均經(jīng)歷暴跌，且港股市場(chǎng)上的房企近期表現(xiàn)拉胯。

截至昨日收盤(pán)，已有多家房企淪為“仙股”。其中，碧桂園報(bào)收0.81港元/股，總市值223.87億港元；融創(chuàng)中國(guó)報(bào)0.89港元/股，總市值48.5億港元；SOHO中國(guó)報(bào)0.97港元/股，總市值50.44億港元；富力地產(chǎn)此前跌破1港元，最新報(bào)收1.02港元/股，總市值38.27億港元。

(本文內(nèi)容均為客觀數(shù)據(jù)信息羅列，不構(gòu)成任何投資建議）

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，知名房企股價(jià)紛紛跌破1元，淪為“仙股”，一方面在于房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售依然較弱，房企融資環(huán)境改善有限，非銀融資規(guī)模仍在下降。另一方面，部分民營(yíng)房企債務(wù)重組尚未完成，導(dǎo)致投資者信心不足等。

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鮑威爾、拉加德重申通脹目標(biāo)

外圍市場(chǎng)上，美聯(lián)儲(chǔ)鮑威爾、歐洲央行行長(zhǎng)拉加德在央行年會(huì)上發(fā)布講話(huà)，擾動(dòng)資本市場(chǎng)。

鮑威爾警告稱(chēng)，盡管通脹已經(jīng)有所回落，但在恢復(fù)物價(jià)穩(wěn)定方面“還有大量的工作要做、很長(zhǎng)的路要走”。

他表示，美聯(lián)儲(chǔ)準(zhǔn)備在適當(dāng)?shù)那闆r下進(jìn)一步加息，并打算將政策利率保持在對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有限制性的水平，直到確信通脹持續(xù)下降以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

對(duì)于9月是否加息，鮑威爾透露，將根據(jù)總體數(shù)據(jù)以及不斷變化的前景和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)評(píng)估進(jìn)展，并根據(jù)這一評(píng)估謹(jǐn)慎行事，決定是進(jìn)一步收緊貨幣政策，還是保持利率不變并等待進(jìn)一步數(shù)據(jù)。

拉加德表示，歐元區(qū)的利率需要“在必要的時(shí)候”保持高位，以減緩仍居高不下的通脹。

她表示，抗通脹的斗爭(zhēng)雖然正在取得進(jìn)展，但尚未取得勝利。通脹率的下降需要及時(shí)且可持續(xù)，歐洲央行才能得出抗通脹成功的結(jié)論。

值得注意的是，鮑威爾和拉加德都明確表示不會(huì)提高通脹目標(biāo)。鮑威爾稱(chēng)，2%現(xiàn)在是、將來(lái)也將是美聯(lián)儲(chǔ)的通脹目標(biāo)。拉加德表示，提高目標(biāo)可能會(huì)破壞穩(wěn)定通脹預(yù)期的努力，而穩(wěn)定的預(yù)期是抑制通脹的關(guān)鍵。

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