“830”新政首周，至少1.55萬人沖進(jìn)售樓部。

這個(gè)數(shù)字，比新政前一周（8.21-8.27）漲了13%；單周成交999套，更是環(huán)比上漲34%。

(相關(guān)資料圖)

到底是哪些人，加入了第一波搶房大隊(duì)？

這兩天樓市君走訪中心區(qū)部分熱點(diǎn)項(xiàng)目，給大家分享下第一手消息。

壹

中心區(qū)升溫快

低總價(jià)、低樓層單位也搶手

從世聯(lián)東一院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，上周中心區(qū)的看房人氣和成交回暖速度明顯勝過近郊區(qū)。

尤其是天河、海珠、荔灣三大核心區(qū)，上周成交量環(huán)比漲幅超過40%。

樓市君實(shí)探了解到，無論認(rèn)房不認(rèn)貸，還是首套兩成首付，各個(gè)樓盤都已跟進(jìn)。 （具體以銀行政策為準(zhǔn)）

結(jié)合銷售透露的訊息，現(xiàn)階段在中心區(qū)出手的客群，主要有兩個(gè)特征：

其一，“賣一買一”置換客較多，以周邊地緣買家為主。

這群人本就有換房計(jì)劃，在新政刺激下，購房意向明顯增加了。

其二，不少人傾向選中小戶型，中低樓層、北向單位也很搶手。

畢竟，如今市區(qū)小戶型越賣越貴，而且不同 朝向、樓層之間的差價(jià)很明顯。

買家預(yù)算不多的情況下，低樓層的中小戶型性價(jià)比更高。

以荔灣新盤珠實(shí)西關(guān)都薈為例，同樣是11樓89平四房，南向單位比北向總價(jià)高出近19萬。

算下來，兩套房 單價(jià)相差2100元/ 平。

｜南北向單位差價(jià)明顯

廣州樓市發(fā)布攝

萬匯天地朗庭也很類似，82平低樓層北向單位折后不到400萬， 兩成首付不到80萬。

而如果是92平南向三房，樓層差不多的房源總價(jià)約470萬，單價(jià)高3000元/平。

｜萬匯天地朗庭樣板間實(shí)拍

廣州樓市發(fā)布攝

據(jù)銷售透露，過去一周項(xiàng)目賣了二三十套。低總價(jià)房源想鎖房，還得提前凍資。

至于很多人關(guān)心的價(jià)格問題，目前市區(qū)項(xiàng)目都很堅(jiān)挺，除了常規(guī)優(yōu)惠，并沒有明顯讓步。

甚至還有開發(fā)商透露，交首付期限也縮短了。之前能延期到明年，現(xiàn)在都是1-3個(gè)月要交齊。

貳

再等，賣房更難

趁早抓住置換窗口期

那么，置換客到底嗅到了什么樣的信號，要在第一波出動(dòng)呢?

認(rèn)房不認(rèn)貸、兩成首付這兩條新政，都是給買家更大的杠桿。

比起剛需，出手意愿更強(qiáng)的，還是有房可賣的置換客。

對置換買家來說，即便一開始月供高點(diǎn)，后續(xù)還能通過賣房提前還款。

同時(shí)，他們置換的唯一方向就是去買一手。

尤其在荔灣、海珠等老城區(qū)，老房子樓齡高，戶型落后，換回二手房意義不大。

新房無論配套、品質(zhì)、戶型都在升級，未來更容易流通。

｜廣州市區(qū)航拍圖

廣州樓市發(fā)布攝

站在置換的角度來看，買新房選擇不難，更頭痛的是賣房越來越難。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月下半月到現(xiàn)在，廣州二手從13.3萬套增長至13.7萬套，日均增加約200套。

而從8月31號開始，近一周日均掛牌量已接近300套，掛牌速度提升了50%。

| 截圖來源：鏈家

這種情況下，降價(jià)賣房是大趨勢。

根據(jù)樓市君此前的調(diào)查，接近9成業(yè)主最近是在降價(jià)賣房。

業(yè)主割肉賣房，但核心問題只有一個(gè)，剛需到底接不接盤。

現(xiàn)階段，剛需買家被一二手市場分流，同時(shí)在跟開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行博弈，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。

換房客就不一樣，無論政策繼續(xù)放松還是止步于此，未來三個(gè)月都是窗口期。

假如政策繼續(xù)放松，“5改2”出臺或限購松動(dòng)，中心區(qū)將率先反彈。

結(jié)合最近限價(jià)放開，以及市面上各種傳聞流出，這種可能性還真不低。

一旦限購大閘被打開，肯定會(huì)刺激置換需求釋放，中心區(qū)買入門檻還會(huì)升高。

這就不難解釋，為何市區(qū)一些北向、中低樓層房源賣得都不錯(cuò)。

| 截圖來源：社群

退一步講，即便今年不再有新政，樓市大概率又會(huì)進(jìn)入橫盤期。

但，接下來如果橫盤，又跟上半年行情完全不一樣。

按目前掛牌量的增長速度 ， 兩三個(gè)月后的二手市場， 一定不會(huì)比現(xiàn)在好。

到時(shí)候你想置換，也比新政初期更難。這一點(diǎn)，才是很多人等不起的原因。

所以說，比較理性的決定，還是趁著最近這波熱度，換房、賣房同步進(jìn)行 。

| 荔灣白鵝潭航拍

| 廣州樓市發(fā)布攝

如今市場正進(jìn)入新一輪周期，每個(gè)人都要看清自己的身位，做出最利于自己的選擇。

對于廣州樓市接下來的變化，你有何看法？

快來評論區(qū)聊聊~

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