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出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

(資料圖片僅供參考)

編輯|吳亞

“大家都覺得它爛透了，結(jié)果給大家一個(gè)大大的驚喜，除了成長性外，其他都有驚喜?！?月24日晚間，恒大物業(yè)（06666.HK）發(fā)布2023年中期業(yè)績公告后，有投資者如是評(píng)價(jià)。

中期業(yè)績公告顯示，上半年，恒大物業(yè)營業(yè)收入約61.45億元，同比增長約6.2%；毛利率約為24.4% ；歸母凈利潤7.81億元，同比增加43.06%。

同時(shí)，恒大物業(yè)的獨(dú)立性增強(qiáng)，上半年新增合約面積1514萬平方米，其中超九成來自第三方；并且?guī)缀跤?jì)提了所有關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款。

不過，對(duì)于未來業(yè)務(wù)增長，恒大物業(yè)坦承，無法保證能夠按照計(jì)劃或按合適進(jìn)度、價(jià)格獲得新物業(yè)管理服務(wù)合同。

營利雙增，基本盤仍在

去年，被地產(chǎn)連累，盈利物企不足一半，物管行業(yè)掀起一波集體反思潮。在萬物云董事長朱保全看來，“物管行業(yè)本應(yīng)該是一個(gè)很有韌性的行業(yè)，假如客戶滿意度都很高，物業(yè)費(fèi)收繳率都很好，那么它不應(yīng)該受到“大風(fēng)大浪”的影響?！?/p>

這句話同樣適用于恒大物業(yè)。盡管過去兩年，因母公司流動(dòng)性危機(jī)及“人民幣134億元存款質(zhì)押”事件，恒大物業(yè)的規(guī)模、營收、利潤受到不同程度的拖累，2021年凈利潤一度由盈轉(zhuǎn)虧，但是從2023年中期業(yè)績來看，其作為物業(yè)管理企業(yè)的基本盤并未動(dòng)搖，且各項(xiàng)業(yè)務(wù)逐漸回到正軌。

就管理規(guī)模而言，恒大物業(yè)仍舊處于行業(yè)第一梯隊(duì)。截至今年6月末，恒大物業(yè)總合約面積約8.1億平方米，在管面積為5.1億平方米。近日，保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)也公布了中期業(yè)績，在管面積分別為6.5億平方米、2.6億平方米，恒大物業(yè)與之對(duì)比不算太差。

就營收而言，上半年，恒大物業(yè)營收同比增長6.2%至61.5億元。其中，由于恒大物業(yè)在管面積增加，物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收得以增長7.4%至50.24億元，占總營收81.8%；社區(qū)增值服務(wù)營收與去年同期持平，為10.78億元；非業(yè)主增值業(yè)務(wù)營收為0.42億元，在總營收中占比不足1%。

就利潤而言，恒大物業(yè)的盈利表現(xiàn)可謂可圈可點(diǎn)。上半年，其毛利潤約14.99億元，毛利率同比增加約2.2個(gè)百分點(diǎn)至24.4%，高于保利物業(yè)21.2%、萬物云17.1%的毛利率。

同時(shí)，恒大物業(yè)上半年凈利潤約為7.9億元，凈利率達(dá)12.9%，同比增加約3個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤更是同比增加43.06%至約7.81億元，同期保利物業(yè)歸母凈利潤為7.6億元。

換言之，恒大物業(yè)在管規(guī)模雖不及保利物業(yè)，但盈利能力比后者強(qiáng)。

究其原因，是恒大物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)板塊、社區(qū)增值服務(wù)板塊盈利能力得以增強(qiáng)。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率提升至21.1%。恒大物業(yè)認(rèn)為，主要因?yàn)槠渚劢褂匈|(zhì)量的規(guī)模擴(kuò)張，主動(dòng)退出經(jīng)營效益不佳的項(xiàng)目，同時(shí)加大成本管控，提升運(yùn)營效率。

據(jù)悉，為了提升管理效能，恒大物業(yè)將部分管理人員充實(shí)到一線；同時(shí)深化科技應(yīng)用，嚴(yán)控行政辦公開支。期內(nèi)，恒大物業(yè)行政開支由 2022年同期4.15億元下降約6%至3.9億元。

再看社區(qū)增值服務(wù)板塊，上半年毛利率為40.3%，較去年同期增加3.2個(gè)百分點(diǎn)。恒大物業(yè)稱，該板塊毛利率增加主要是“持續(xù)優(yōu)化盈利模式，結(jié)合信息化技術(shù)有效降低運(yùn)營成本；隨著業(yè)務(wù)口碑及團(tuán)隊(duì)專業(yè)性提升，有效降低營銷及宣傳成本?！?/p>

可以看出，恒大物業(yè)在“守正”的同時(shí)，也在做一些探索和創(chuàng)新。

新增面積超九成來自第三方，獨(dú)立性增強(qiáng)

在“134億元存款被母公司占用”以來，外界始終擔(dān)心恒大物業(yè)的獨(dú)立性，擔(dān)心是否會(huì)向母公司進(jìn)行“資金輸送” 。

事實(shí)上，從2021年以來，恒大物業(yè)持續(xù)進(jìn)行“去恒大化”。

首先，恒大物業(yè)未停滯外拓。2022年內(nèi)拓展了武漢軌道交通、重慶太平洋廣場(chǎng)、紹興名城景區(qū)、臺(tái)州方特主題樂園等項(xiàng)目。今年上半年，恒大物業(yè)又新增了合約面積約1514萬平方米，其中93.3%來自第三方，涉及公建、軌道交通、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)。顯然，在失去母公司支持后，恒大物業(yè)的獨(dú)立性被迫提高。

其次，從營收來看，報(bào)告期內(nèi)，恒大物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的收入約6530萬元，占總收入約1.1%；來自第三方的收入占比98.9%。同時(shí)，恒大物業(yè)提及，“因關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī)，基于穩(wěn)健性原則，集團(tuán)期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收入剔除了向關(guān)聯(lián)方提供的服務(wù)收入約2.14億元。”

圖片來源：恒大物業(yè)2023年中期業(yè)績公告

由此，恒大物業(yè)在中期業(yè)績公告中稱，“集團(tuán)已基本脫離對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。本集團(tuán)致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，強(qiáng)化市場(chǎng)化發(fā)展，提升公司競(jìng)爭(zhēng)水平。”

此外，由于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性問題，恒大物業(yè)持續(xù)對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易賬款減值。早在2021年、2022年，恒大物業(yè)分別計(jì)提了24.4億元、24.56億元關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易賬款減值?！氨徽加玫?34億元存款用”也被計(jì)提，算入其他應(yīng)收款項(xiàng)。

到了今年截至6月底，恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款為23.6億元，來自第三方的則為37.3億元。上半年，恒大物業(yè)對(duì)來自有關(guān)連人士應(yīng)收貿(mào)易賬款減值撥備了23.45億元，計(jì)提比例高達(dá)99.5%。

對(duì)于被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業(yè)最新表示：“目前仍在追討損失，包括與中國恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押涉及款項(xiàng)的方案、論證訴訟等其他法律措施。但受限于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī)，追回這筆錢尚存在重大不確定性。”

成長性欠佳，持續(xù)經(jīng)營危機(jī)仍在

不過，從資產(chǎn)負(fù)債表來看，恒大物業(yè)的經(jīng)營危機(jī)仍未解除。

于2023年6末，恒大物業(yè)凈流動(dòng)負(fù)債和凈負(fù)債分別約為25.26億元及7.49億元（截至2022年末，分別為33.21億元及15.13億元），持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。

對(duì)此，恒大物業(yè)稱，正在采取多項(xiàng)措施保證擁有充足營運(yùn)資金。其中，恒大物業(yè)已與若干債權(quán)人（包括應(yīng)付貿(mào)易賬款、業(yè)務(wù)合并應(yīng)付對(duì)價(jià)及關(guān)聯(lián)方）達(dá)成協(xié)議，同意延長還款期，由一至四年不等；同時(shí)繼續(xù)通過成本控制，以改善經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況。

“但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性，以及能否取得本集團(tuán)債權(quán)人的支持存在不確定性，本集團(tuán)能否實(shí)現(xiàn)其上述計(jì)劃和措施存在重大不明朗因素?！焙愦笪飿I(yè)在中期報(bào)告中稱。

同時(shí)，獨(dú)立審計(jì)方上會(huì)栢誠如再次指出，“這些狀況表明恒大物業(yè)存在可能影響持續(xù)經(jīng)營能力的重大不確定性?！?/p>

此外，恒大物業(yè)在規(guī)模成長性令人擔(dān)憂。上半年，其新增合約面積約1514萬平方米，為總合約面積的2%；而保利物業(yè)為0.7億平方米，為總合約面積的8%。

恒大物業(yè)亦在中期業(yè)績報(bào)告中提及業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，“受關(guān)聯(lián)方及其資產(chǎn)處置進(jìn)度的影響，集團(tuán)可能面臨部分前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止，可能無法及時(shí)有效轉(zhuǎn)化已簽約面積，關(guān)聯(lián)方延期交付亦可能影響集團(tuán)收繳費(fèi)率的提升”。

恒大物業(yè)坦承，“集團(tuán)無法保證能夠按照計(jì)劃或按合適進(jìn)度、價(jià)格獲得新物業(yè)管理服務(wù)合同；集團(tuán)可能無法從客戶收回物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)收入，致使可能產(chǎn)生應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損?！?/p>

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