來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

作者 | 何劍嶺

(資料圖片)

繼李嘉誠(chéng)“7折”拋售房產(chǎn)、深圳辦公樓“備案價(jià)打5折出售”的消息之后，又傳來(lái)知名開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地“打響5折賣房第一槍”的消息。

這次，打折銷售的的確是住宅類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商還是港股知名上市公司，因此消息引起業(yè)界震動(dòng)。

不過(guò)，這是不是真的？開(kāi)發(fā)商又有什么樣的苦衷呢？

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以小戶型為主

從8月22日起，有消息在地產(chǎn)圈流傳：“珠海一房企打響‘5折’賣房第一槍：金灣區(qū)某知名樓盤備案價(jià)2.8萬(wàn)/㎡，開(kāi)發(fā)商打折賣1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)/㎡”。

“腰斬”的折扣比例，自然引起了所有人的關(guān)注。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，該樓盤為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項(xiàng)目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場(chǎng)）。該樓盤項(xiàng)目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中部分在售樓盤預(yù)計(jì)在明年6月交房。

公開(kāi)信息顯示，金灣·寶龍城位于珠海金灣區(qū)順達(dá)路東側(cè)、金銘東路北側(cè)，項(xiàng)目公司為珠海鵬灣置業(yè)有限公司，寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)分別持股50%。

網(wǎng)站介紹

某知名找房的網(wǎng)站上，也可以查詢到這個(gè)樓盤，顯示為“金灣·寶龍城”和“金灣·寶龍城”二期，戶型為2室或3室，建筑面積68㎡-126㎡，其中“金灣·寶龍城”的戶型建筑面積更大一些，而“金灣·寶龍城”二期全是建筑面積不到90㎡的小戶型。

另外，“金灣·寶龍城”的部分樓棟剛剛在6月30日交樓，而“金灣·寶龍城”二期的部分樓棟將于明年的6月30日交樓。

網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，“金灣·寶龍城”均價(jià)為17000元/㎡，“金灣·寶龍城”二期均價(jià)要便宜500元/㎡，與網(wǎng)傳的1.4萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元/㎡差距不大。

從效果圖來(lái)看，“金灣·寶龍城”二期包括商場(chǎng)、商業(yè)、酒店、辦公、住宅等多種業(yè)態(tài)，相當(dāng)熱鬧。

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寶龍方面稱“失實(shí)” 住建局回應(yīng)

對(duì)于網(wǎng)傳消息，寶龍方面表示屬于“失實(shí)”。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，寶龍方面回應(yīng)稱，該房源2021年初備案價(jià)為每平方米2.8萬(wàn)元（最高的那套），但中間已經(jīng)歷兩次調(diào)價(jià)，今年4月調(diào)至2.1萬(wàn)元，7月調(diào)至1.9萬(wàn)元，因此坊間傳言的“2.8萬(wàn)打?qū)φ邸笔鞘?shí)的，因?yàn)閭餮灾薪厝×俗畹蛢r(jià)的1.5萬(wàn)那套房源與最初的備案價(jià)進(jìn)行比對(duì)。

“最初發(fā)布小視頻宣傳對(duì)折賣房的是中介公司，他們急功近利操作，而該項(xiàng)目的房源并非全部打這么大的折扣，這就如同商家搞促銷，其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來(lái)夸大宣傳了。”寶龍方面稱。

另?yè)?jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，珠海市住建局官網(wǎng)顯示，金灣·寶龍城（備案名：金灣寶龍廣場(chǎng)）7月有一份最新的銷售價(jià)格備案公示表顯示，金灣寶龍廣場(chǎng)三期D區(qū)域調(diào)價(jià)共196套，建筑面積單價(jià)17994.14元-19561.21元/㎡，整體銷售均價(jià)為18967.07元/㎡。

網(wǎng)站效果圖

而在金灣·寶龍城開(kāi)盤之初的2020年，金灣寶龍廣場(chǎng)一期B區(qū)1、2、3、10棟備案價(jià)整體均價(jià)約27263.89元/㎡，個(gè)別房源備案價(jià)還達(dá)到29000元/㎡。

也就是說(shuō)，金灣·寶龍城即便有優(yōu)惠至1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的房源，也是在今年7月最新備案價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，同時(shí)也是符合珠海對(duì)于新盤備案價(jià)的調(diào)整要求的。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，珠海金灣區(qū)住建局一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤做法為合理的市場(chǎng)行為。在珠海，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以每個(gè)季度向珠海市住建局申請(qǐng)調(diào)整一次新房備案價(jià)，調(diào)整后，只要售價(jià)不低于備案價(jià)的85折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

2016年，珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷售價(jià)格備案的通知》，要求從當(dāng)年10月6日起，珠海全市區(qū)域內(nèi)，新建商品房在銷售（預(yù)售和現(xiàn)樓銷售）前，必須辦理價(jià)格備案，并嚴(yán)格落實(shí) “一套房一標(biāo)價(jià)”。2022年4月，珠海市調(diào)整了房?jī)r(jià)備案規(guī)則方案，實(shí)際銷售價(jià)格由此前的不得低于備案價(jià)的90%調(diào)整為85%；調(diào)整備案均價(jià)的間隔時(shí)間在3個(gè)月以上。

因此，網(wǎng)傳消息中，拿最新的售價(jià)與3年前未調(diào)降的備案價(jià)作對(duì)比，確實(shí)有吸引眼球、玩噱頭的嫌疑。

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業(yè)績(jī)下滑 資金壓力大

不過(guò)，在寶龍地產(chǎn)（01238，HK）方面，確實(shí)可能有降價(jià)促銷、回籠資金以解決流動(dòng)性問(wèn)題的動(dòng)機(jī)存在。

寶龍地產(chǎn)票據(jù)違約

寶龍地產(chǎn)去年7月26日發(fā)布公告稱，2129萬(wàn)美元的票據(jù)本金及利息到期尚未償還，并且未必能在2022年11月8日償還本金3725.9萬(wàn)美元的本金及其利息，之后進(jìn)行了展期操作。

2022年歸母凈利潤(rùn)同比大降87%

2023年4月24日發(fā)布的2022年年報(bào)顯示，寶龍地產(chǎn)的扣非歸母凈利潤(rùn)已是連續(xù)第2年同比下滑，當(dāng)年的下滑幅度更是高達(dá)87%。同時(shí)，營(yíng)收也首次出現(xiàn)同比下滑。

7月5日，寶龍地產(chǎn)公告稱，合計(jì)4.35億美元票據(jù)交換要約有效提交作交換，并獲公司接納。

上半年盈利警告

剛剛過(guò)去的8月17日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2023年上半年盈利警告，上半年利潤(rùn)介乎約2億-4億元（截至2022年6月30日止6個(gè)月約12.13億元），本公司擁有人應(yīng)占核心盈利，介乎約11億元至13億元（截至2022年6月30日止6個(gè)月約16.91億元）。同比均出現(xiàn)大幅下滑。

寶龍地產(chǎn)將預(yù)期下跌主要?dú)w因于4個(gè)原因：1、受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻的持續(xù)影響：2、期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量減少，令銷售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少；3、基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值；4、投資物業(yè)公允價(jià)值減值;及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失。

因此，對(duì)寶龍地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，打折促銷也是不得已而為之吧。

8月24日，寶龍地產(chǎn)股價(jià)震蕩上漲，一度漲幅超過(guò)6%，截至收盤漲5.06%，報(bào)0.83港元/股。

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深圳、香港出現(xiàn)打折售樓

值得注意的是，在此之前不久，已經(jīng)傳出有一線城市“備案價(jià)打5折出售”的消息。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，8月中旬，有媒體稱深圳羅湖一新房項(xiàng)目備案價(jià)打5折出售，原備案價(jià)9.8萬(wàn)/平方米，現(xiàn)價(jià)最低3.89萬(wàn)/平方米。在記者致電項(xiàng)目售樓處后獲悉，情況屬實(shí)。

該項(xiàng)目為仁恒深之源項(xiàng)目(備案名仁恒世紀(jì)大廈)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)信息，該項(xiàng)目于2021年07月13日獲批預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)為仁恒集團(tuán)旗下深圳市東關(guān)盛泰投資有限公司。

不過(guò)需要指出的是，該項(xiàng)目的房屋類型為商業(yè)性辦公，主體建筑性質(zhì)為辦公樓。有業(yè)界人士表示，該項(xiàng)目為辦公屬性，是將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品，不通燃?xì)?、無(wú)陽(yáng)臺(tái)等，周邊公寓產(chǎn)品單價(jià)普遍也在4萬(wàn)元-6萬(wàn)元。

再早一點(diǎn)，李嘉誠(chéng)“7折”拋售房產(chǎn)的消息引發(fā)香港地產(chǎn)圈關(guān)注。

8月3日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價(jià)單，其中，最便宜的開(kāi)放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實(shí)售價(jià)為290萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)13810港元（約合14.87萬(wàn)港元/平方米）。這一售價(jià)較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。有業(yè)內(nèi)人士表示，“親海駅II”價(jià)單猶如“炸彈”擊穿二手房業(yè)主心理防線。

另?yè)?jù)界面新聞報(bào)道，深圳樓市在7月份進(jìn)入新一輪的“價(jià)格戰(zhàn)”，深圳本土房企鴻榮源率先打響“價(jià)格戰(zhàn)”的第一槍。7月8日，位于寶安沙井的鴻榮源珈譽(yù)府以92折開(kāi)盤，折后均價(jià)5.08萬(wàn)/平方米，而一路之隔的萬(wàn)豐海岸城均價(jià)為5.75萬(wàn)/平方米，珈譽(yù)府的價(jià)格相當(dāng)于萬(wàn)豐海岸城的88折。

宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖開(kāi)盤89折，備案均價(jià)6.6萬(wàn)/平方米；宏發(fā)悅見(jiàn)公園里開(kāi)盤91折，備案均價(jià)4.7萬(wàn)/平方米。合正觀瀾匯三期開(kāi)盤當(dāng)天推出110套86折房源，單價(jià)約4.2-4.5萬(wàn)/平方米，整體優(yōu)惠約為95折。

從以上消息來(lái)看，“新盤5折”顯然是噱頭成分居多，不過(guò)打折銷售也是客觀存在的。接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走呢？

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