【文/觀察者網 王慧、張菁娟、范維】繼7月24日政治局會議定調“適時調整優(yōu)化房地產政策”之后，針對房地產市場的政策“工具箱”再度被打開，而且正在越開越大。

近期，從中央到地方相繼推出了利好房地產的政策?！罢J房不認貸”、下調存量房貸利率等需求端政策引發(fā)社會廣泛討論。

(資料圖)

當下的這些政策和表態(tài)能否改善、或者能夠在多大程度上改善房地產持續(xù)低沉的市場情緒？打破房地產市場困局的關鍵是什么？怎樣才能真正給房地產紓困？

圍繞相關話題，觀察者網特邀中銀證券首席經濟學家徐高分享觀點。

觀察者網：最近利好房地產的消息接連不斷，先是7月24日政治局會議定調“適時調整優(yōu)化房地產政策”，之后住建部明確房地產政策優(yōu)化方向，接著北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)，表示將抓緊落實會議要求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列的表態(tài)，在您看來是在釋放一種怎樣的信號？

徐高：政治局會議就房地產的相關表態(tài)，能看出來是要糾偏之前的政策，呵護房地產市場的發(fā)展。

從2021年開始，國內房地產市場就一直處于極端弱勢的狀態(tài)，甚至陷入了惡性循環(huán)：地產開發(fā)商融資緊縮，信用風險上升，導致銀行對地產開發(fā)商惜貸，老百姓則擔心房子爛尾而“惜購”，不太敢買房子；而惜貸和“惜購”反過來又使得房地產開發(fā)商融資更緊，信用風險進一步上升。這種自我強化的惡性循環(huán)已經形成，僅憑地產行業(yè)自身的力量很難打破。

2022年11月，國家就出臺了修復地產融資的“三支箭”政策，還提出了“保交樓”的政策。但是現在回過頭來看，這些政策的力度還不夠。

過去兩年，房地產市場的情況和之前十幾年完全不一樣，目前正處于惡性循環(huán)當中，狀態(tài)比較危急。在這種情況下，我認為房地產市場是需要“救”的，需要對之前的一些政策適時進行調整，從而使房地產市場從當前危機狀態(tài)回歸正常。

2023年7月13日，江蘇省淮安市，大運河畔房地產建筑樓群。圖源：視覺中國

觀察者網：正如您所說，雖然現在的房地產融資政策已經放松了，但整個房地產市場還處于全面下行的態(tài)勢。您覺得打破房地產市場惡性循環(huán)的關鍵是什么？我們的政策要達到一種怎樣的力度才能真正給房地產紓困？

徐高：目前房地產的情況比較復雜。當下推出的政策主要集中在需求側，放松了之前對購房施加的約束，比如說“認房不認貸”等。這些需求側的放松政策應該能夠促進房地產銷售的復蘇，有助于整個行業(yè)的穩(wěn)定，但我認為，目前的房地產市場政策應當需求側和供給側并重，而且供給側更加重要。

就像我剛剛說的，目前房地產市場的主要矛盾在于房地產開發(fā)商的信用風險太高，背后的原因是融資約束政策太過嚴厲。由于地產開發(fā)商的融資緊縮，從2022年開始，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積都在大幅度負增長，表明房地產供給的瓶頸在明顯收緊。

在這種情況下，如果供給側不恢復正常，還是這么緊，而需求側通過刺激政策使得銷售回升，房價恐怕很快就會重新上漲，令房地產政策再次陷入兩難之中。因此，目前更重要的是恢復房地產市場的供給。

而要恢復供給，我認為第一步是要放松“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度等融資約束性政策。這些政策在推出時雖然有其道理，但在過去兩年里，行業(yè)狀況已經發(fā)生了根本性變化，政策因而有必要調整。不過，即使放松融資約束政策，恐怕銀行也不太敢放貸，尤其是放貸給民營開發(fā)商，因為他們現在確實身處困境。

因此，第二步，我認為有必要成立國有房地產紓困基金。我在2022年7月就已提出了這個政策建議。目前的情況下，建立這個房地產紓困基金的必要性更高了?？梢杂蛇@個基金來入股民營房企，持有這些房企的少數股份。只要國有基金入股了，地產開發(fā)商的信用風險就會明顯下降?？吹接袊匈Y金入股了，銀行就敢給開發(fā)商放款了，老百姓也會敢買房子了。這樣，可以恢復市場對這些房地產開發(fā)商的信心，使開發(fā)商能夠正常從銀行、從市場獲得融資，讓經營回歸正常。當行業(yè)回歸正常后，穩(wěn)定市場的目的達到之后，紓困基金可以將之前買入的股份賣出。

第三步，要把“房地產業(yè)新發(fā)展模式”講清楚，從而給行業(yè)一個清晰的預期。過去兩年來，整個房地產行業(yè)處在爆發(fā)系統性危機的邊緣。而這主要是針對地產的緊縮政策導致的。在這種情況下，就算短期內地產開發(fā)商的融資能夠恢復，他們的信心恐怕也很難修復。而要恢復大家的信心，很重要的一點是把“房地產業(yè)新發(fā)展模式”講清楚。否則開發(fā)商會擔心，現在的寬松政策可能只是在經濟下行壓力大、房地產行業(yè)出現危機背景下的臨時措施，過幾年可能還會再有嚴重沖擊行業(yè)的政策出來。這種疑慮不消除，地產供給就很難恢復。

2023年6月21日，太原，一售樓部銷售人員為民眾推介商品房戶型。圖源：視覺中國

觀察者網：“房地產業(yè)新發(fā)展模式”確實非常重要，它關乎開發(fā)商、購房者等各方的預期，在您看來，應該如何推動構建“房地產業(yè)發(fā)展新模式”？

徐高：在2022年12月，我就曾寫過《構建地產新發(fā)展模式的三個原則》的文章，提出了構建地產新發(fā)展模式有必要遵循的三個原則：

第一，地產行業(yè)新發(fā)展模式要以增強居民的獲得感為目標，而不能只盯著房價做文章。房價是地產供需矛盾的結果，而非原因。過去幾年的限購政策看上去讓房價漲得更慢了，卻很大程度上把顯性的房價轉變成了隱性的購房門檻，其實并未明顯增加老百姓在住房上的獲得感。未來的地產調控要以滿足人民群眾對美好生活的向往，增強居民在居住上的獲得感為目標，而少在房價上做表面文章。

第二，要更注重供給側改革，通過增加土地供給來增加房產供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進而平抑房價。人民群眾對美好生活的向往，應該通過增加供給來助其實現，而不應通過給向往設限來壓制。只有在供給側增加土地和地產的供給，方能根本性抑制房價過快上漲的傾向，并提升居民的獲得感。

第三，新發(fā)展模式要發(fā)揮價格指揮棒的作用。房價高的地方就多供地，價格漲得快的時候就加快供地。這樣，才能讓地產市場在土地和房產配置中發(fā)揮決定性作用，從而保證土地供給與人員流動方向匹配，供給與需求匹配，更有效地利用土地。

在這三個原則之外，我們還需要認識到，房地產業(yè)是中國國民經濟的支柱產業(yè)。地產支柱產業(yè)的地位，來自于人民群眾對居住環(huán)境不斷提升之需求，是任何人都否定不了的。對于支柱行業(yè)，不能過于嚴厲地打擊，而應該呵護，拿出對支柱行業(yè)應有的支持態(tài)度。

2023年6月3日，哈爾濱，落日余暉中的在建房地產項目。圖源：視覺中國

觀察者網：我們房地產的調控的一個重要思路是“一城一策、因城施策”，各個城市的發(fā)力點可能是不一樣的。這樣做的好處有哪些？對于不同類型的城市，在落實“一城一策”的過程中您有什么政策建議？

徐高：“一城一策”是非常有必要的，因為房地產市場的分割性比較嚴重，不同城市的狀況不一樣。在房價下降比較多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房價上漲壓力比較大的城市，政策出臺時還是要更關注房價。

“一城一策”是一個方向，但除此之外，我認為更重要的是全國要統籌土地供給，讓土地供給與人員流動的方向匹配起來。

現在很多研究發(fā)現，我國土地供給與人員流動方向有錯配。對人口吸引力比較大的東部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供給相對較少。而那些對人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地區(qū)，土地供給反而較多。這既不利于東部沿海地區(qū)控制房價，也不利于土地利用效率的提升。

因此，我認為要增加對東部地區(qū)，還有一些大城市、特大城市的土地供給，通過土地的供給帶動房屋的供給，從而平抑房價。這種房價下降才能真正提升老百姓在房地產市場上的獲得感。

另外，一定要把土地的供給與房價掛鉤，形成土地供給的價格彈性。過去，我們的土地供給缺乏彈性，沒有辦法通過土地供給來及時有效地平抑過高的房價。有必要形成機制，在房價高的地方多供地，房價漲得快的時候加速供地，從而從供給面來穩(wěn)定房價。這樣穩(wěn)定下來的房價才是對老百姓有意義的房價。

2023年8月3日，沈陽，市民在一房產中介貼出的學區(qū)房、二手房信息旁經過。圖源：視覺中國

觀察者網：當下大家討論比較多的“認房不用認貸”這個政策，很多人認為這是張“王炸”牌，尤其是對一線城市來說。您怎么看這個政策？您認為這一政策短期內落地的可能性大嗎？

徐高：“認房不認貸”政策的落地沒有什么懸念，近期的政策信號已經很明確了?！罢J房又認貸”政策是在房地產行業(yè)需求旺盛、房價上漲壓力比較大的時候出臺的。而在2021年“三條紅線”政策出來之后，房地產行業(yè)形勢已經發(fā)生了根本性變化。在新的形勢下，對過去的政策進行調整是很正常的。

不過，要說“認房不認貸”政策是“王炸”牌，我覺得有些言過其實。它的確有助于房地產市場的復蘇，但恐怕并不是房地產行業(yè)恢復常態(tài)的充分條件。換言之，并不是說這個政策一出，行業(yè)里的問題就都解決了。就像我前面分析的，現在行業(yè)的主要問題其實是在供給側，在于修復房地產開發(fā)商的融資，恢復房地產的合理供給。

在供給側沒有修復的情況下刺激需求側，無非就兩種結果：第一種是需求側刺激力度不夠，行業(yè)起不來；第二種是需求側刺激力度充分，房地產銷售復蘇，那么房價就會上漲。無論哪種結果出現，都不是理想的狀況。

觀察者網：如果未來在供給側沒有更大力度的政策出臺，當下的這些政策和表態(tài)能否改善或者能夠在多大程度上改善房地產持續(xù)低沉的市場情緒？

徐高：現在的這些政策對行業(yè)復蘇是有幫助的，但如果想改變低沉的市場情緒，政策還需加碼。這是因為銀行惜貸、老百姓“惜購”的情緒還持續(xù)存在。要打破行業(yè)中的惡性循環(huán)，還需要更多的呵護政策，而且這些政策需要更多在供給側發(fā)力。短期內，要讓地產開發(fā)商恢復融資，并重塑其信心。而在更長期，則需增加土地供給，增強土地供給的價格彈性，從而讓地產市場在資源配置中發(fā)揮決定性的作用，并減少對行業(yè)的行政性干預。

2023年8月1日，江蘇淮安，工人在清江浦區(qū)一房產建筑工地上忙碌。圖源：視覺中國

觀察者網：您覺得，我們應該如何正確看待房地產在我們經濟中的作用？我注意到您在今年年初的一次采訪中預計，今年GDP的增速將在5%以上，穩(wěn)增長的一個重要抓手來自房地產?，F在半年已經過去了，您對此有沒有什么補充？

徐高：首先我們要明確，房地產業(yè)是中國國民經濟的支柱產業(yè)。房地產投資占我國總投資接近1/4，而且有很長的上下游聯系。它上游聯系到建筑建材，下游聯系到裝修家電。地產體量大的原因也很簡單，這是因為在我國老百姓的各項需求中，“住”是一項非常大的需求，老百姓愿意花很多錢在“住”上面。對我們中國人來說，居住條件很大程度上決定了我們的生活水平。人民群眾對美好生活的向往里面，很重要的是對住好房子、大房子的向往。

第二，要肯定過去這些年地產行業(yè)對提升居民福利和經濟發(fā)展做出的貢獻。當然，行業(yè)里肯定不乏個別負面情況，比如一些企業(yè)的經營過于激進，可能會產生個體風險。在各個行業(yè)中，這種情況都是難免的。但絕不能因為個體風險而否定整個行業(yè)，打壓整個行業(yè)。

至于經濟增速，年初，包括我在內很多經濟學家對今年經濟形勢的預判還是比較樂觀的，都認為宏觀政策會帶動內需修復。但到今年二季度，大家發(fā)現政策力度低于預期，二季度經濟環(huán)比增長明顯減緩。如果算兩年復合年化增長率（今年比2021年的增長），今年二季度增速只有3.3%。在如此低增速的情況下，青年人的失業(yè)問題也變得非常突出。

當前國內經濟運行的主要矛盾還是房地產市場。如果房地產市場不能回復常態(tài)，宏觀經濟增長就會面臨比較大的下行壓力?？梢钥吹剑衲暌患径确康禺a銷售不錯，一季度經濟增長就還可以；二季度房地產銷量掉下去，二季度經濟增長就不行了。

目前來看，今年實現全年5%增長目標的可能性還是很大的，畢竟上半年就已經有5.5%的增速了。但是，如果房地產下行的勢頭不能逆轉，那么全年5%的目標也有一定風險。此時，穩(wěn)定房地產市場尤為重要。只有房地產市場恢復正常，經濟才能夠恢復正常。

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