2023.05.17

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【資料圖】

導(dǎo)讀：什么戲碼？

作者 |第一財(cái)經(jīng) 鄭娜

封面來源 | 網(wǎng)絡(luò)

房地產(chǎn)行業(yè)一再上演保險(xiǎn)柜遺失的戲碼。新近發(fā)生的事件是，正榮集團(tuán)廈門公司在搬辦公室的過程中，遺失了一個(gè)項(xiàng)目的共管保險(xiǎn)柜，其中裝有一個(gè)項(xiàng)目公司的項(xiàng)目公章、財(cái)務(wù)章、法人章、空白支票、土地使用權(quán)證、施工許可證等重要物品。

作為項(xiàng)目股東方，正榮和中梁地產(chǎn)（02772.HK）雙方選擇報(bào)警處理。但很快，雙方發(fā)現(xiàn)，悄然帶走保險(xiǎn)柜的是該項(xiàng)目第三股東——廈門國際信托。

5月17日下午，廈門國際信托的相關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)：合同約定其有權(quán)利共管公章，“放到我們這邊來保管會(huì)合適一些，因?yàn)榻谒麄儯ㄕ龢s方面）人員、公司搬家，不是太穩(wěn)定?！?/p>

為何作為財(cái)務(wù)投資者股東方的廈門國際信托會(huì)選擇在不告訴另外兩個(gè)股東的情況下“劫”走公司重要物件？這一事件緣起于2021年5月。彼時(shí)，廈門集中供地出讓一宗地塊，正榮與中梁聯(lián)手，歷經(jīng)近1小時(shí)、93輪激烈角逐，以18.8億元的總價(jià)摘得了廈門集美區(qū)這宗地塊，溢價(jià)率達(dá)到49.21%，樓面價(jià)也觸及約3.15萬元/平方米的高位。項(xiàng)目名定為中梁·正榮天著潤宸。

記者從該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人處了解到，正榮與中梁最初在項(xiàng)目中的股權(quán)比例原為51%、49%，由正榮操盤。此后中梁從廈門國際信托處進(jìn)行融資，后者為項(xiàng)目提供資金，資金使用期限為2021年8月20日-2022年8月19日，寬限期兩個(gè)月至10月19日，利息大約10%。從該筆資金高達(dá)10%的利率來看，中梁的此番融資極有可能是業(yè)內(nèi)所稱的“明股實(shí)債”，在資金償還之前，廈門國際信托持有項(xiàng)目的股權(quán)比例為44%，而中梁方面的持股比例下降至5%。

廈門國際信托進(jìn)入后，正榮股權(quán)比例不變，仍操盤整個(gè)項(xiàng)目。有對該項(xiàng)目情況了解的知情人士透露，過去一段時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目方面償還過一部分融資，目前剩余的借款額大約為4.5億元。

上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則向第一財(cái)經(jīng)記者表示，拿地之后開發(fā)建設(shè)推進(jìn)正常，項(xiàng)目6棟樓中4棟已經(jīng)建設(shè)至13-19層，整體限高26層，這也意味著項(xiàng)目的投入和工程形象進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售的要求。但2022年2月份，項(xiàng)目即將去辦理預(yù)售時(shí)，廈門國際信托卻不同意用印，其理由是，項(xiàng)目的兩個(gè)兩個(gè)股東正榮與中梁均已爆雷，開盤會(huì)影響項(xiàng)目銷售去化。

在是否開盤銷售這個(gè)問題是，開發(fā)商正榮和中梁方面持有不同意見，他們認(rèn)為項(xiàng)目區(qū)位良好、配套完善，有學(xué)區(qū)，且與周邊二手房有明顯倒掛，同時(shí)項(xiàng)目定位較高，因而預(yù)計(jì)銷售去化并不難，且項(xiàng)目一直在積極進(jìn)行蓄客。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商方面還提供了一個(gè)佐證：就在中梁·正榮天著潤宸附近，正榮與聯(lián)發(fā)合作開發(fā)的另一項(xiàng)目在2022年1月初開盤，銷售均價(jià)約3.8萬元/平方米，已去化超300套，以此說明只要項(xiàng)目好，即使公司爆雷，也不會(huì)銷售太差。

知情人士透露，中梁·正榮天著潤宸三方股東展開了協(xié)商談判，但未能取得一致意見，項(xiàng)目也就一直未能開啟銷售。到2022年4月，距離融資到期還有半年的時(shí)間之際，廈門國際信托提前向項(xiàng)目開發(fā)商發(fā)來了函件，要求提早還貸；再到2022年8月，廈門國際信托直接起訴了兩家開發(fā)商，要求后者到期還款。

值得一提的是，在三方協(xié)商是否開盤的過程中，廈門國際信托方面曾給出一個(gè)方案：尋找代建方接盤。知情人士稱，廈門國際信托方面希望由建發(fā)代建，將操盤權(quán)全權(quán)交出去，正榮、中梁變成財(cái)務(wù)投資方?！八麄冇X得兩家爆雷房企的房子賣不掉、品牌也已經(jīng)沒了，因此要么提前還錢，要么找一家大家的共同認(rèn)可的代建?！?/p>

公開信息顯示，建發(fā)是廈門本土開發(fā)商，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年以超172億元的權(quán)益銷售額位列廈門房企之首，市場份額高達(dá)19.7%。另據(jù)企查查，建發(fā)持有廈門國際信托10%的股權(quán)。

廈門國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人則向第一財(cái)經(jīng)記者表示，提出引入代建的方案，主要是考慮到項(xiàng)目原來的兩家開發(fā)商已經(jīng)爆雷，若仍以原品牌進(jìn)行銷售，可能對銷售效果有不利影響，同時(shí)后續(xù)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)無法交樓的情況也是需要考慮的?！拔覀儧]有非要請建發(fā)做代建，其實(shí)談過好多單位。”

對于引入代建這一方案，上述開發(fā)商方面的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱：由建發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目代建并無不可，其品牌和實(shí)力在廈門當(dāng)?shù)匾驳玫绞袌鰪V泛認(rèn)可，只是對方給出的售價(jià)、抽成等方案測算下來，我們兩家民企開發(fā)商將會(huì)虧損，這一點(diǎn)是無法接受的。

截至目前，該事件仍處于僵局之中，項(xiàng)目后續(xù)如何推進(jìn)尚無結(jié)論。廈門國際信托方面向記者表示，事件還在溝通中，希望能跟兩家房企協(xié)商，共同把事情辦好。不過，上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，尚未接到信托方面的溝通需求。

微信編輯| 阿貴

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