進入4月，諸多上市房企提交了自己的“2022期末答卷”（年報），成績和不足赫然呈現(xiàn)。去年，整個樓市穿越了難以想象的嚴冬，在反思和希望中堅定前行。

截至3月底，有超過150家房企發(fā)布2022年業(yè)績報或業(yè)績預(yù)告，七成以上房企利潤下滑，約六成的房企出現(xiàn)了虧損，其中不少房企是上市以來首次虧損。也有一些房企堅守品質(zhì)，突破重圍，實現(xiàn)穩(wěn)中有增。

記者發(fā)現(xiàn)，年報業(yè)績亮眼的房企，其項目在太原的表現(xiàn)同樣優(yōu)異突出。在諸多購房利好政策的支持下，市民擱置已久的買房計劃提上日程。那么，市場中哪個品牌令人放心？業(yè)內(nèi)人士稱，跟著年報表現(xiàn)選樓盤，不會走偏。

【資料圖】

A 業(yè)績分化顯現(xiàn) 不乏“黑馬”突圍

翻看上市房企年報“成績單”，營收下降、利潤下滑甚至虧損的情況非常普遍，上市房企的整體業(yè)績表現(xiàn)不佳。但也有“黑馬”突圍破圈，表現(xiàn)優(yōu)異。

在省城一直擁有市場強大號召力的富力地產(chǎn)，去年銷售業(yè)績一落千丈。其年報顯示，2022年營業(yè)額由上年度的690.01億元減少至290.30億元，下降58%，歸母凈利潤虧損157.79億元。這已經(jīng)是富力地產(chǎn)連續(xù)第二年陷入虧損。另一個巨虧的房企是雅居樂，根據(jù)其發(fā)布的2022年業(yè)績報顯示，全年營收540億元，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元，成為“虧損百億俱樂部”成員之一。

2022年，國內(nèi)樓市舉步維艱，退出千億俱樂部的上市房企多達20余家。在上市房企營收大幅下降的同時，依然保持千億及數(shù)千億銷售業(yè)績的頭部房企，所謂的利潤率卻一言難盡。逆勢增長、利潤為王的品牌，才是浮華褪去之后真正的王者。

華潤置地2022年年報顯示，去年實現(xiàn)核心凈利潤270億元，同比增長1.5%，保持了自2006年上市以來連續(xù)17年增長。同時，這一指標也位居2022年房地產(chǎn)行業(yè)首位，成為行業(yè)新的“利潤之王”。華潤進入太原已有10年，其開發(fā)的華潤悅府、華潤中?！ば腋＠铩⑷A潤昆侖御等項目均為同時期標桿產(chǎn)品，目前在售的華潤首開·紫雲(yún)府長期位居省城單盤銷售前10，2021年是省城樓市單盤銷冠。華潤萬象城從開業(yè)至今一直是太原百貨零售單體項目銷冠。

追求穩(wěn)健發(fā)展及長期主義，不搶爭營收數(shù)據(jù)的表面光鮮，還有中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）。中海公布的2022年度業(yè)績顯示，中海地產(chǎn)去年錄得收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25個百分點。但中海地產(chǎn)凈利潤在同行中遙遙領(lǐng)先，位居全國第四；歸母凈利潤排名第三。在省城太原，中海三大項目中有兩個項目長期位居省城單盤前三或前五。與樓盤數(shù)量多且總銷售額亮眼的品牌相比，中海的品牌表現(xiàn)更加優(yōu)異。而中海在太原市場擁有強大銷售號召力的背后，是中海交房靠譜、實現(xiàn)“房證同交”。

同樣成績優(yōu)異的還有保利發(fā)展，2022年，保利發(fā)展的經(jīng)營仍然保持穩(wěn)健，2022年公司實現(xiàn)營業(yè)收入2811億元，凈利潤183億元。作為頭部房企，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經(jīng)營風格，實現(xiàn)了多項指標的逆勢提升。此外，中國金茂取得簽約銷售金額1550億元。金茂管理層在業(yè)績會上表示，中國金茂全年回款1616億元，回款率104%，創(chuàng)下歷史新高。萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。

總結(jié)2022年“逆流而上”的房企，他們共同特點是：嚴守財務(wù)底線、重點布局高能級城市及多元化經(jīng)營，因此也表現(xiàn)出更高的盈利水平和更強的經(jīng)營韌性。

當然也有部分民企“黑馬”突圍破圈，如龍湖，2022年營業(yè)收入和凈利潤均實現(xiàn)正增長，是為數(shù)不多的兩項指標均正增長的民營房企。據(jù)龍湖集團2022年財報披露，其開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額2270.2億元，同比增長11.0%，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米；已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣2270億元，面積約為1480萬平方米。

B “穩(wěn)健”成為關(guān)鍵詞 有定力才有安全感

“穩(wěn)健”，本意是是穩(wěn)而有力。近年來，“穩(wěn)健”是被許多房企頻頻提及的關(guān)鍵詞，有的將其作為宣傳口號，或作為奮斗目標。在諸多房企的年報中，“穩(wěn)健”也成為了能帶給人們安全感的代名詞。

2022年報告期內(nèi)，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔的安全態(tài)勢，融資水平進一步下降至3.9%的歷史最低水平。2022年，中國金茂成功發(fā)行多筆低成本債券，15億元規(guī)模的全國首單并購主題公司債券利率僅3.5%、87億元的全國最大規(guī)模碳中和CMBS產(chǎn)品利率低至3.4%、18億元公司債融資成本則從3.72%下降至3.2%。2022年，中國金茂保持了三大評級機構(gòu)“全投資”評級。

業(yè)內(nèi)人士分析，財務(wù)穩(wěn)健成為衡量房企抗風險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?。談到安心，除了“穩(wěn)健”兩字，當然也離不開“保交樓”這三個字。2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，結(jié)算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4444.0億元，同比增長10.5%。

面對市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題的疊加，萬科動員全部資源和力量，實現(xiàn)了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付。與此同時，萬科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理質(zhì)量，新增投資的精準度和投后管理進一步優(yōu)化，全年權(quán)益總投496億，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進等問題得到有效改善。在省城樓市，萬科從去年至今，把交付力作為品牌營銷的主打歌，12000多戶的高品質(zhì)交付，為萬科在淡市之中迎得銷售業(yè)績起到重要作用。在財務(wù)安全方面，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

如果說交付是一場大考，在這場大考中，中海、萬科、保利等上市房企交出了一份有目共睹的亮眼成績單，這份成績單也為品牌爭取更多投資機遇、銷售回款打好了基礎(chǔ)。

C 房企“化債”謀“新生” 減輕債務(wù)“碎步向前”

進入2023年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況出現(xiàn)回暖，但部分房企仍面臨巨大的債務(wù)壓力。而出險房企們能否實現(xiàn)自我救贖重回正軌，關(guān)鍵點就是能否在今年盡快與債權(quán)人達成協(xié)議，完成債務(wù)的重組工作。債務(wù)纏身、利潤不佳的房企，旗下樓盤在太原的銷售難有起色。

開年至今，已有中國恒大、融創(chuàng)中國等多家房企發(fā)布了化債進展或方案，而目前在美元境外債方面，債券置換、債轉(zhuǎn)股成為化債方案較為主流的選擇。作為曾經(jīng)銷售額排名全國前三的房企，融創(chuàng)中國和中國恒大的化債進度及方案更是備受市場關(guān)注。

在境外債務(wù)重組方案得到債權(quán)人小組通過后，3月的最后一天，融創(chuàng)中國終于如期發(fā)布2022年的中報和年報。根據(jù)財報，2022年融創(chuàng)合同銷售額1693.3億元，實現(xiàn)收入約967.5億元。受行業(yè)大環(huán)境不佳等因素影響，這兩項指標均比上年有明顯下滑。截至2022年末，融創(chuàng)的現(xiàn)金余額約375.4億元，連同合營公司及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額約為1002.6億元。

從兩份財報來看，融創(chuàng)的負債規(guī)模有所下降。截至2022年12月31日，融創(chuàng)負債總額同比下降約481億元。其中，公司有息負債約為2984億元，比2021年減少約233億元；公司連同其合營及聯(lián)營公司的有息負債約為人民幣4043億元，減少約642億元。有分析人士預(yù)計，若境外債重組方案最終通過，融創(chuàng)還將成功削減200億左右的債務(wù)。

備受關(guān)注的恒大集團也有了新的動向。3月底，恒大集團發(fā)布最新債務(wù)重組進展公告。公告表示，公司已與境外債權(quán)人小組簽署債務(wù)重組方案的主要條款，針對境外債務(wù)發(fā)行新債券以進行置換，如果這一方案得以順利執(zhí)行，將在一定程度上緩解境外債務(wù)償還壓力，為公司恢復(fù)經(jīng)營和解決境內(nèi)債務(wù)問題創(chuàng)造條件。

具體來看，恒大集團目前正在推進以新償舊的方案以推進境外債務(wù)重組，擬發(fā)行新的期限在4-12年的債券，年利率2%-7.5%不等，其中前三年不付息、第四年開始付息并償付部分本金。如果境外債權(quán)人同意上述方案，恒大將以新的債券1:1置換此前的債務(wù)，并通過未來設(shè)立的專用賬戶來執(zhí)行以新償舊的重組方案。

與此同時，恒大集團也公布了境內(nèi)債務(wù)的重組情況：截至目前，公司已經(jīng)完成了9筆共計金額達572.03億元（其中本金535億元、利息37.03億元）的債務(wù)展期工作，展期時限從半年至一年不等；截至2022年末，公司在境內(nèi)有息負債逾期規(guī)模達2084億元，商業(yè)承兌匯票逾期規(guī)模達3263億元，或有負債逾期規(guī)模達1573億元，合計逾期債務(wù)規(guī)模達7000億元之巨。

住宅業(yè)務(wù)方面，恒大集團在保交樓這一首要任務(wù)上取得了一定的進展：截至2023年2月末，恒大已交付旗下515個項目的住宅累計42.1萬套，交付總建筑面積達4882萬平方米；2023年1-2月，公司實現(xiàn)合約銷售65.7億元，涉及建筑面積達91.1萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士稱，已經(jīng)傷了元氣的恒大想重回巔峰難度不小。依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿運營模式的房企將無法立足，房地產(chǎn)行業(yè)的深度整合和變革在2023年仍在繼續(xù)。正因如此，省城樓市短期內(nèi)供應(yīng)縮水、品牌減少狀態(tài)仍會繼續(xù)，需求端信心恢復(fù)仍需時日。

D 3月 太原市場供求量同比增加 量價走穩(wěn)仍是主題

看完各房企的“成績單”，再來看看太原“3月成績單”。據(jù)朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)顯示：2023年3月土地市場供應(yīng)2宗，成交1宗；商品房市場供求端均上漲：供應(yīng)環(huán)比上漲79%；成交面積環(huán)比上漲7%，成交主力項目為太原華僑城天鵝堡（賣點是央企、學校、品質(zhì)交付）；成交均價11452元/㎡，環(huán)比上漲3%；受太原華僑城天鵝堡、太原諾德逸宸云著等項目熱銷影響，萬柏林區(qū)成交量躍居六城區(qū)排名TOP1。

從商品住宅市場量價表現(xiàn)來看，2023年3月太原市場持續(xù)升溫，整體推貨節(jié)奏加快，去化量同比大幅上漲。3月供應(yīng)環(huán)比上漲74%，同比上漲23%；成交環(huán)比上漲3%，同比上漲61%；成交均價11391元/㎡，環(huán)比上漲3%，同比持平。在商品住宅市場成交結(jié)構(gòu)方面，本月主力成交面積段為80-110㎡，占比達到45%，主力成交單價段為8000-10000元/平方米，占比達到45%。

在商品住宅成交金額榜來看，單盤銷售額前10的項目中，七個樓盤為優(yōu)秀上市房企的項目，強者恒強的市場規(guī)律更加明顯。這當中，3月太原華僑城天鵝堡受學校落地，品質(zhì)準現(xiàn)房等優(yōu)勢，成交穩(wěn)居榜首，中海國際社區(qū)位列第二，太原諾德逸宸云著排名第三；排行榜中首置首改項目占比較大。

在商品住宅市場區(qū)域表現(xiàn)方面，2023年3月，除杏花嶺區(qū)，其余五區(qū)均有供應(yīng)，小店區(qū)受千禧花香四季開盤影響，供應(yīng)量居于首位；萬柏林區(qū)受華僑城天鵝堡熱銷影響，成交量位居第一。受碧桂園鳳凰城、旭輝江山項目低價成交影響，尖草坪區(qū)為六區(qū)價格底板；受濱河金茂府、龍城金茂府等高價格影響，小店區(qū)為六區(qū)價格頂板。

盡管3月樓市復(fù)蘇后勁不足，但在銀行放款加速、房貸利率總體處于歷史低位水平、地方政策調(diào)整扶持等多方面支持下，市場信心總體有所恢復(fù)，成交量仍保持中高水平。整體來看，省城樓市成交量及價已止跌企穩(wěn)，朝著健康方向演進，優(yōu)秀上市房企對全行業(yè)的帶動及拖底作用比以往更強烈。

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