廣州、東莞最近都出臺(tái)了城市更新的新政，新政直接取消了以民營(yíng)企業(yè)參與為主的“前期服務(wù)商”角色，今后廣州、東莞兩個(gè)代表性城市市場(chǎng)化的城市更新項(xiàng)目前期工作（一級(jí)土地整理）將全部由國(guó)央企實(shí)施，預(yù)計(jì)存量項(xiàng)目前期服務(wù)商中的民營(yíng)企業(yè)最終也將退出城市更新市場(chǎng)。

【資料圖】

我們注意到，幾家深耕城市更新的深圳本土知名民營(yíng)房企正大范圍地放棄東莞的存量城市更新項(xiàng)目（未到實(shí)施主體階段），盡管顆粒無(wú)收或損失慘重，但這些民營(yíng)企業(yè)最終或許也只能選擇斷臂求生，另外上市房企也針對(duì)城市更新類的土儲(chǔ)做了大范圍的減值準(zhǔn)備。

我們預(yù)計(jì)，民營(yíng)房企在廣州、東莞城市更新項(xiàng)目中的折戟將快速將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至提供前融資金的投資機(jī)構(gòu)，以東莞為例，先前為民營(yíng)企業(yè)類“前期服務(wù)商”提供過(guò)融資的機(jī)構(gòu)很可能踩雷，如果城市更新項(xiàng)目尚在非常前期的階段的，投資機(jī)構(gòu)最終也大概率無(wú)法退出或顆粒無(wú)收。

我們上周有提到過(guò)深圳這邊的土地整備利益統(tǒng)籌已逐步取代城市更新并成為主流的供地模式，因土地整備項(xiàng)目中村股份公司招商（合作）的對(duì)象基本都是國(guó)央企，加上存量的城市更新項(xiàng)目在民營(yíng)房企集中爆雷潮結(jié)束后基本都只能指望國(guó)央企紓困或接盤(pán)，因此深圳的城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌市場(chǎng)最終也是國(guó)央企的天下。

對(duì)于深耕城市更新的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，目前的政策走向并不友好，畢竟在城市更新項(xiàng)目的前融業(yè)務(wù)方面能做的基本都是民營(yíng)房企類的客戶，而存量前融項(xiàng)目的退出風(fēng)險(xiǎn)目前已在急劇擴(kuò)大，因此大部分同行最近都在加快前融的退出和資產(chǎn)處置節(jié)奏。

市場(chǎng)各方目前非常擔(dān)心，大灣區(qū)這個(gè)唯一以市場(chǎng)化拆賠為主導(dǎo)的城市更新市場(chǎng)最終將劃上句號(hào)。一些同行甚至認(rèn)為，城市更新最大的風(fēng)險(xiǎn)并不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而是政策風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)方面，廣州、東莞最近出臺(tái)的城市更新的新政對(duì)從事城市更新業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，前期公司（前期服務(wù)商）倍感凄涼。

為便于說(shuō)明，以下就廣州、東莞新政的核心內(nèi)容做簡(jiǎn)單說(shuō)明：

廣州在3月23日發(fā)布了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》，此次確定的“做地”新模式是“按做地和土地收儲(chǔ)相分離的原則，將土地整理各項(xiàng)前期具體工作獨(dú)立開(kāi)展，待形成凈地后向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)交儲(chǔ)”，其中重點(diǎn)是“政府認(rèn)定國(guó)有企業(yè)作為做地主體”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，廣州的“做地”新模式將廣州的舊改/城市更新項(xiàng)目進(jìn)行了一二級(jí)的分離，且一級(jí)土地整理工作（舊改的前期工作）指定由國(guó)企承接，也即民營(yíng)企業(yè)無(wú)法再參與城市更新項(xiàng)目的前期土地整理工作。

在廣州以往的舊改模式中，一般都是政府先確定舊改范圍，然后由村集體招商、表決選出合作企業(yè)（包括國(guó)央企和民營(yíng)房企），后續(xù)的拆遷、補(bǔ)償、復(fù)建、融資等基本由合作企業(yè)主導(dǎo)。

廣州的“做地”新規(guī)將生地做成熟地與政府收儲(chǔ)后的招拍掛進(jìn)行了分離，主要原因是民營(yíng)房企先前在城市更新項(xiàng)目中出現(xiàn)了頻繁爆雷，而民營(yíng)房企在前期土地整理中被排除介入，在土地完成收儲(chǔ)后的招拍掛階段想拿下項(xiàng)目則更加困難（比如重點(diǎn)城市更新片區(qū)的做地主體可通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)）。

同廣州的情況基本一致，東莞市3月17日發(fā)布了《關(guān)于東莞市“三舊”改造（城市更新）實(shí)施操作細(xì)則公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告》，此次的新規(guī)是原“單一主體掛牌招商模式”的優(yōu)化版（替代版）。

其中新規(guī)附件一《東莞市“三舊”改造（城市更新）公開(kāi)招引實(shí)施主體模式操作細(xì)則（試行）》中明確規(guī)定，“鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府是前期工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織開(kāi)展各項(xiàng)前期工作”，具體開(kāi)展方式為：

（1）鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府自行實(shí)施，可通過(guò)政府采購(gòu)方式聘請(qǐng)熟悉省、市三舊改造（城市更新）政策，具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)測(cè)繪、土地和房地產(chǎn)估價(jià)、拆遷補(bǔ)償、方案編制、法律事務(wù)等方面技術(shù)力量的專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展前期工作；

（2）鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府授權(quán)市屬企業(yè)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）屬企業(yè)作為統(tǒng)籌主體，采購(gòu)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展前期工作”。

坦白地說(shuō)，廣州、東莞的新政有可能給很多參與城市更新的民營(yíng)企業(yè)致命一擊，這些民營(yíng)企業(yè)以及背后的投資機(jī)構(gòu)何去何從，目前依舊是個(gè)未知數(shù)。

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