市場(chǎng)回溫二手房你買不買？二手房掛牌量和成交量在穩(wěn)步上升。觀海新聞／青島早報(bào)記者薛雅方攝

自5月份以來，青島樓市政策頻出，最先打頭陣的是公積金政策，解除了房齡和公積金貸款年限掛鉤；緊接著限購(gòu)政策，提出“賣一買一”的政策；而就在本周限售“松綁”，新房從取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年變?yōu)榫W(wǎng)簽備案滿5年即可上市交易?！皫缀趺看握{(diào)整最先受益的都是二手房市場(chǎng)。”采訪中，有房產(chǎn)中介告訴記者，從政策層面來看，二手房是這波政策的最大受益者。

【資料圖】

的確，從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，二手房的掛牌量和成交量都在穩(wěn)步上升。這對(duì)于著急買房的普通購(gòu)房者來說，眼下問題只有一個(gè)，二手房到底值不值得買？其實(shí)，在很多人心目中，購(gòu)房的首選一般都是新房，房子和小區(qū)的設(shè)施新，設(shè)計(jì)理念更合理。當(dāng)然，也有人把二手房當(dāng)做自己買房的首選。本期周刊記者采訪了三位已經(jīng)入手二手房或正在選二手房的購(gòu)房者，聽聽他們的購(gòu)房理由。

故事?買得放心所見即所得

小鄒2018年在李村購(gòu)買了自己的第一套房子，“那是套新房，剛買的時(shí)候周圍還什么都沒有，天天盼著周邊快點(diǎn)發(fā)展起來?！笨烧娴鹊搅酥車笠?guī)模建設(shè)開發(fā)的時(shí)候，問題來了。“南邊蓋起了一棟三十多層的寫字樓，距離我家不到一百米，光線完全被擋住。”如今小鄒家的二寶即將誕生，他有了換房的需求，而這一次他說會(huì)重點(diǎn)考慮二手房。“二手房周邊建設(shè)情況比較穩(wěn)定，也就是所見即所得，這樣會(huì)買得放心。”

除此之外，小鄒告訴記者，他所說的“所見即所得”還有另外一層意思，“最早我們小區(qū)號(hào)稱專業(yè)物業(yè)，剛剛?cè)胱〉臅r(shí)候服務(wù)的確很完善，例如小區(qū)保安都是清一色的年輕人，但住著住著情況就變了。一年以后，保安都換成了六七十歲的老年人。”在小鄒看來，很多人抱怨二手房物業(yè)跟不上，但好處是你買房時(shí)就能看到房子未來十幾年后的樣子。

故事?買得便宜能省真金白銀

“我買二手房道理很簡(jiǎn)單，就是圖個(gè)便宜?！闭f這話的是剛剛換了套二手房的趙先生。趙先生說自己當(dāng)年買第一套房子的時(shí)候就是二手房，“當(dāng)時(shí)在錯(cuò)埠嶺附近，我買的房子與馬路對(duì)面的新房單價(jià)差了一萬多元，一套房子就相差80多萬元。”當(dāng)年，趙先生剛來青島發(fā)展，手頭沒那么多錢，選二手房更多的是無奈之舉，但卻成為最經(jīng)濟(jì)的安家方式。

眼下事業(yè)漸有起色，趙先生想改善一下居住環(huán)境。在選房的過程中，他還是看好了一套二手房。“為考慮孩子上學(xué)，便打算在浮山后附近選房。浮山后周邊新房單價(jià)差不多3．3萬元以上，而同樣距離一百米，交房才六年的二手房，最便宜的只要2．9萬元，當(dāng)然小區(qū)景觀、停車設(shè)施等也比較完善?！比舭凑?30平方米的房子計(jì)算，總價(jià)相差超過50萬元。趙先生還給記者算了一筆賬：“新房都是期房，得兩年以后交房，再算上裝修需要三年以后入住。我的老房子已經(jīng)賣掉，這三年我得租房，房租加起來又是超過10萬元。如果直接選擇二手房，省下的可都是‘真金白銀’?！?/p>

故事?買得多樣選擇范圍寬泛

宋女士的父母是首批入住浮山后的居民，如今輪到自己買房，宋女士說她還是習(xí)慣住在這里。最初宋女士和父母都是鐵了心地要買新房，但周邊樓盤項(xiàng)目并不多。“要么是采光的問題，要么是價(jià)格的原因，還有的就是位置不稱心?！彼闻空f，一些新樓盤和自己心中完美的房子總有那么一點(diǎn)差距。最終，還是父母建議看一下二手房，沒想到一下子就打開了“新世界”的大門?！笆裁磸?fù)式、平層、山景房、地鐵房，我看了不下三四十套房子，感覺整個(gè)浮山后的房子我都可以選。而且很多次新房，除了曾經(jīng)有人住過，其實(shí)和新房的差別并不大?！痹谒闻靠磥?，新房周邊的商業(yè)、交通和學(xué)校配套都是待建或待定的，但二手房卻不一樣，在商業(yè)、交通和學(xué)校等方面的問題都已經(jīng)“塵埃落定”?！疤貏e像浮山后這樣已經(jīng)發(fā)展了幾十年的區(qū)域，地鐵、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等配套全部具備，未來發(fā)展只會(huì)越來越完善。”

分析：限售“松綁”價(jià)格不會(huì)明顯下跌

說完了買二手房的理由，再來看看二手房的市場(chǎng)表現(xiàn)。在一系列政策的刺激之下，二手房的交易量開始逐步走高。青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者，從市場(chǎng)整體情況來看，今年上半年房源供應(yīng)量充足，同時(shí)在各方政策加持下，自5月份開始，每周的成交量逐漸回升，青島整體二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的狀態(tài)。買賣雙方心理也出現(xiàn)了一些變化。尤其是各項(xiàng)利好政策出臺(tái)后，很多購(gòu)房者也停止觀望，開始著手看房選房?！皬奈覀兊甑木€上咨詢量和到訪客戶量數(shù)據(jù)來看，6月份較此前同期上漲約30％。大多數(shù)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有好轉(zhuǎn)，誠(chéng)心出售、合理報(bào)價(jià)的業(yè)主越來越多了。”

至于未來價(jià)格的走勢(shì)，房地產(chǎn)中介人員給出的判斷是平穩(wěn)為主。很多購(gòu)房者認(rèn)為，青島把限售年限從取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年變?yōu)榫W(wǎng)簽備案滿5年即可上市交易，短期內(nèi)會(huì)有大量二手房上市，會(huì)對(duì)二手房?jī)r(jià)造成一定的壓力。針對(duì)這一問題，有房產(chǎn)中介人員告訴記者，從供求關(guān)系來說，似乎存在這樣的可能，而且從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，這幾天掛牌量的確明顯上升。但有一點(diǎn)需要注意的，剛剛符合以及即將符合出售條件的這批二手房大多數(shù)是2017年、2018年購(gòu)入的，那個(gè)時(shí)候島城樓市正是最熱鬧的時(shí)期，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，房東的購(gòu)房成本較高，所以掛牌價(jià)格也相對(duì)較高，所以反應(yīng)在房?jī)r(jià)上并不一定會(huì)出現(xiàn)明顯下跌的局面。

建議：房齡十年內(nèi)“準(zhǔn)新房”是最好選擇

價(jià)格便宜且配套成熟，二手房的優(yōu)勢(shì)顯而易見，但也存在一定的問題。例如有不少二手房，由于建成時(shí)間比較久了，在居住環(huán)境方面是比較差的。因?yàn)橐郧暗纳唐贩啃^(qū)，并沒有特別注重社區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)打造，綠化少得可憐，小區(qū)里沒有多少休閑空間。尤其是沒有合理地規(guī)劃停車位，沒有地下停車場(chǎng)和人車分流的設(shè)計(jì)，由此也導(dǎo)致小孩在社區(qū)內(nèi)玩耍時(shí)會(huì)存在潛在危險(xiǎn)。這些二手房的價(jià)格雖然會(huì)低很多，但是以一時(shí)的低價(jià)買來的卻是幾十年的煩惱。

在專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來，房齡在十年以內(nèi)的“準(zhǔn)新房”是最好選擇?！靶^(qū)設(shè)計(jì)理念和現(xiàn)在的新房相差不大，設(shè)施也正處于‘壯年期’?！辨溂业禺a(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，最近正是購(gòu)買這樣準(zhǔn)新房的好時(shí)機(jī)。限售政策變成了網(wǎng)簽后5年，這樣算下來，很多交房三四年的準(zhǔn)新房可能會(huì)集中入市。和很多房齡較老的房子相比，這應(yīng)該是最值得購(gòu)買的二手房。

鏈接：二手房該怎么選？

和新房相比，二手房房源選擇更多，地段、配套、交通、房齡、戶型……我們到底該怎么選？當(dāng)然，如果預(yù)算夠充裕，“全都要”自然是最合適的。但如果需要取舍，可以先從自己的優(yōu)先需求來考慮。如果你是單身或者剛結(jié)婚，是否靠近工作區(qū)或地鐵站，是否有方便娛樂的配套商圈最重要；如果你已經(jīng)步入中年，就需要考慮婚育問題，教育是必須要關(guān)注的配套；如果是老年人買房，需要注重健康生活，舒適的活動(dòng)空間和便利的就醫(yī)條件就顯得格外重要。除此之外，還要考慮小區(qū)和房子本身的條件。如果小區(qū)環(huán)境可以由周邊配套彌補(bǔ)，比如附近有公園，就不必過多在意小區(qū)的綠化和空地面積。物業(yè)和房齡則相對(duì)重要，物業(yè)關(guān)系到居住體驗(yàn)的好壞，房齡則影響房子的流動(dòng)性。

至于具體房源的選擇，應(yīng)盡量選擇房齡較短，戶型方方正正，空間利用率更大，居住體驗(yàn)更好的。朝向盡量朝南，不僅采光好，還能冬暖夏涼。因?yàn)槎址坑小八娂此谩钡膬?yōu)勢(shì)，建議購(gòu)房者早晚都去現(xiàn)場(chǎng)考察一下。早上去感受早高峰的通勤狀況和房子的采光情況，晚上去感受小區(qū)的安全性和周邊的噪聲問題。

買二手房最關(guān)鍵的一步就是選擇靠譜的中介，畢竟和新房存在停工爛尾的風(fēng)險(xiǎn)一樣，在二手房交易過程中也可能存在各種交易陷阱，一不留心就會(huì)“房錢兩空”。

觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬