中新經(jīng)緯7月6日電 題：深圳首現(xiàn)“競(jìng)現(xiàn)房銷售建面”地塊，現(xiàn)房銷售提速？

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作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

李宇嘉

7月4日，深圳土拍市場(chǎng)不斷傳出新消息。繼深圳灣超級(jí)總部基地超百億宅地之后，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)在7月4日上架3宗宅地，分布于龍崗寶龍、寶安新安，其中寶安新安地塊的競(jìng)指標(biāo)部分從過(guò)去宅地出讓中的“競(jìng)保障房面積”規(guī)則調(diào)整為“競(jìng)現(xiàn)房銷售建面”，該宗地也成為深圳首宗“競(jìng)現(xiàn)房銷售建面”地塊。

另外，早前6月26日，住建部部長(zhǎng)倪虹會(huì)見(jiàn)中國(guó)銀行董事長(zhǎng)葛海蛟一行時(shí)也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

出讓規(guī)則變動(dòng)體現(xiàn)出政策新導(dǎo)向

此次深圳寶安新安地塊出讓配建規(guī)則提出了新要求，體現(xiàn)出深圳市政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)換。當(dāng)?shù)貕K所在區(qū)域市場(chǎng)火熱，為了給土地市場(chǎng)降溫，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商持續(xù)向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，同時(shí)也為增加各類租賃房源，競(jìng)配建(配保障房、租賃房)、競(jìng)自持等條件成為普遍做法。而一旦土地市場(chǎng)降溫，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，加上前期已經(jīng)大規(guī)模建設(shè)的保障房，實(shí)時(shí)退出竟配建、競(jìng)自持，也在情理之中。

新增競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷售建面的做法，一方面是因?yàn)楫?dāng)前保交樓的難度大，要實(shí)時(shí)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。另一方面，針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，購(gòu)房者很大一部分更愿意買現(xiàn)房，政府更應(yīng)順應(yīng)這部分需求，這叫供需匹配、供給順應(yīng)需求，特別是改善型需求人群，有很大一部分能承受現(xiàn)房銷售帶來(lái)的成本和價(jià)格增加。

現(xiàn)房銷售是否要提速？

2022年，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比14%，有8個(gè)省份現(xiàn)房銷售占比超過(guò)20%，保交樓難度較大的城市，現(xiàn)房銷售占比更大。筆者認(rèn)為，政策的出發(fā)點(diǎn)，并不是要迅速在行業(yè)內(nèi)將住房現(xiàn)售占比擴(kuò)大。相反，當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)展弱勢(shì)之下，也不支持大規(guī)模開(kāi)展現(xiàn)房銷售。

但短期內(nèi)，政策要達(dá)到的目的是，讓現(xiàn)房銷售和預(yù)售將成為行業(yè)并行的兩種開(kāi)發(fā)模式、銷售模式，開(kāi)發(fā)商既可以選現(xiàn)售，也可以選預(yù)售；購(gòu)房者也一樣，可以選擇兩種不同交房模式的住房產(chǎn)品。當(dāng)然，相應(yīng)支持現(xiàn)售的政策比如金融政策、規(guī)劃政策、報(bào)建政策等大概率也會(huì)有差別。

未來(lái)，現(xiàn)售對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大？

從長(zhǎng)短期來(lái)看，現(xiàn)售模式對(duì)地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)有影響，比如周轉(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng)、成本增加。但由于房地產(chǎn)用地均為公開(kāi)出讓，且出讓條件清晰，如果要現(xiàn)售，能拍地的開(kāi)發(fā)商，一定是算好了自己那本賬，即在該模式下增加的成本和周期是可以承受的。

另外，現(xiàn)售的出讓條件下，土地價(jià)格一定比預(yù)售條件下相對(duì)要低，這也有利于房企發(fā)展。特別是綜合實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。現(xiàn)房銷售逐漸推行的過(guò)程，自然也就是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向發(fā)展新模式的過(guò)程。

此外，須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，不能拿開(kāi)發(fā)商會(huì)增加成本，增加周轉(zhuǎn)時(shí)間為由，認(rèn)為現(xiàn)房銷售模式不宜推廣。相反，開(kāi)發(fā)商應(yīng)適應(yīng)現(xiàn)售的新模式，實(shí)時(shí)調(diào)整自己開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力、成本管控能力。記住那句話，沒(méi)有成功的企業(yè)，只有適應(yīng)時(shí)代的企業(yè)。適應(yīng)時(shí)代需要，就是推動(dòng)行業(yè)向前，也就能更好地滿足居民福祉。(中新經(jīng)緯APP)

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