時隔九個月，貸款市場報價利率（LPR）迎來下調(diào)。

6月20日，人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均比上一期下降10個基點。這也是自2022年8月以來LPR的首次調(diào)整。

21世紀經(jīng)濟報道從北京、上海、廣州以及江蘇省內(nèi)多個城市的多家銀行與中介了解到，隨著5年期以上LPR調(diào)降10個基點，6月21日起新發(fā)放貸款普遍跟隨LPR下調(diào)10個基點。

【資料圖】

廣州多家銀行

新發(fā)放房貸利率下調(diào)10個基點

6月21日，南都·灣財社記者走訪廣州多家銀行網(wǎng)點了解最新房貸利率水平。

中行、農(nóng)行、工行、建行、交行、郵儲六家國有行以及招行、廣發(fā)、民生等多家股份制銀行工作人員均表示，目前廣州執(zhí)行的房貸利率水平為：首套房貸利率為LPR，二套房貸利率為LPR+60BP。調(diào)降后，廣州首套房貸主流利率從4.3%下調(diào)至4.2%，二套房貸利率從4.9%下調(diào)至4.8%。

據(jù)多家銀行工作人員介紹，目前銀行貸款定價以借款發(fā)放前一日的相應(yīng)期限LPR為定價基礎(chǔ)。因此，20日公布的LPR最新報價，是第二天發(fā)放的新貸款的定價基礎(chǔ)。而如果是6月20日當天放款，則仍需按照此前的利率來執(zhí)行。

對于存量房貸客戶，大部分則要等到下一年的第一月份開始調(diào)整。

據(jù)了解，早在2020年8月銀行就集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR。轉(zhuǎn)化成LPR定價模式之后，購房者的房貸一般會一年調(diào)整一次，不過調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一。有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整，依據(jù)上年12月的5年期以上LPR，確定當年全年的存量房貸利率水平。

房貸利率下調(diào)能減輕還貸壓力400萬房貸30年省8.4萬

多位受訪專家向南都·灣財社記者表示，此次房款利率的下調(diào)，有助于降低房貸成本，提振居民消費和投資。

在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，本月LPR下降，能夠促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，存量房貸和新增房貸利率都將下降，有助于提振居民消費和投資。

“不過此次利率下調(diào)，略低于民間預(yù)期?！必斀?jīng)評論員劉曉博告訴南都·灣財社記者，此前普遍預(yù)測，1年期LPR降息10個基點，5年期LPR降息15個基點，房貸利率是參考5年期LPR利率的。但實際上5年期只降了10個基點。

雖然利率下調(diào)不及預(yù)期，但本次降息一定程度上能夠減輕購房群體的還貸壓力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，從減負效應(yīng)看，此次下降10個基點后，那么廣州首套房貸款利率將從4.3%下調(diào)至4.2%。據(jù)此他計算，對于“400萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸而言，其首套房的月供額變化情況是：調(diào)整前月供為19794.86元，而調(diào)整后則為19560.69元。如此對比，減少了234.17元。而總的利息額則從3126148.76變?yōu)?041847.3元，即減少了84301.46元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師指出，今年一季度市場修復(fù)速度加快，熱點城市成交迎來小高峰。但進入二季度，市場修復(fù)速度減慢，目前整體房地產(chǎn)市場的修復(fù)并不穩(wěn)固，市場信心不足，需要更多金融利好政策的支持?！氨敬蜭PR下調(diào)是年內(nèi)首次降息，是適時之舉。在當前的市場環(huán)境背景下，預(yù)計后續(xù)還會有更多利好政策出臺?！?/p>

多地銀行跟進

北京市多家國有銀行表示，已經(jīng)開始使用最新利率。

中國銀行北京分行相關(guān)人士向記者表示，北京首套房貸利率是5年期以上LPR+55BP，二套房貸利率是5年期以上LPR+105BP，6月21日包括該行在內(nèi)的北京地區(qū)銀行房貸利率已普遍調(diào)降10個基點，首套房貸利率由4.85%下調(diào)至4.75%；二套房貸款利率由5.35%下調(diào)至5.25%。中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行工作人員告訴記者，一般每月20號發(fā)布LPR，在這一天，銀行一般不放款。次日，系統(tǒng)便會自動更新最新利率。

記者從工行上海分行相關(guān)人士處獲悉，目前上海房貸利率也已下調(diào)，首套房貸利率由4.65%下降至4.55%，二套房貸款利率由5.35%下降至5.25%，在6月21日放款的客戶將享受最新房貸利率。

上海某中介機構(gòu)人士向記者介紹，上海的首套房貸款利率是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加35個基點，二套房利率是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加105個基點，不過各銀行執(zhí)行節(jié)點不同，部分銀行以放款時間為準，部分銀行以批貸時間為準，仍要具體分析。

另據(jù)華東某城商行常州分行個貸部門相關(guān)人士透露，該行在21日將首套房貸款利率下限由3.8%下調(diào)至3.7%。

房貸利率開始“奔三”

隨著本次房貸利率的下調(diào)，各大銀行普遍將房貸利率下調(diào)10個基點，由此也有更多城市房貸利率進入“奔三”階段。

此前據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超過40座城市降低首套房貸利率下限至4%以下。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在本次房貸利率下調(diào)前，南京、蘇州、杭州、寧波、南通等長三角城市的首套房貸利率下限為4.1%，這意味著更多城市的首套房貸利率即將降至4%。

值得關(guān)注的是，就在6月20日，貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月基本持平。今年6月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和17BP。6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，與上月持平，維持較快的放款速度。

今年以來，監(jiān)管提振房地產(chǎn)市場的支持力度加大。2023年年初，央行、銀保監(jiān)會再發(fā)通知，指出新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個月的城市，可根據(jù)當?shù)厥袌鲂蝿?，自主下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限。

“此次降息釋放了積極信號，也預(yù)示著‘加強逆周期調(diào)節(jié)’措施在加快落地。隨著市場下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進行調(diào)整。若更多實質(zhì)性政策落地，市場預(yù)期或進一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，下半年市場有望溫和修復(fù)。

購房者感受如何？

房貸利率下調(diào)體現(xiàn)了監(jiān)管提振房地產(chǎn)市場的預(yù)期，不過反映到購房者端，實際感受到的利息減免各有不同。

一家股份制銀行北京分行工作人員告訴記者，對于存量貸款用戶，LPR調(diào)降的實際效果反映到利息端，要依據(jù)情況而定，在LPR利率轉(zhuǎn)換時選擇“每年首日”和“每年對日”的客戶享受新的利率時間不同。

某國有大行工作人員給記者算了一筆賬，如果200萬元貸款25年，以北京首套房貸款4.75%的利率計算，按等額本息的月供為11402元，按等額本金計算首月還款額為14583.14元，而在房貸利率下調(diào)前按等額本息計算的月供為11517元，折合到每月月供減少115元。

上海某中介機構(gòu)人士以100萬元貸款30年、首套貸款等額本息計算，調(diào)整前每月還款5156.4元，調(diào)整后每月還款5096.6元，月供減少60元，每年減少717元?！皩嶋H上差距不大，如果貸款金額比較大，周期攤得長就省得多一些?！彼寡?。

有購房者向記者透露，本次房貸利率下調(diào)后，他在21日申請了“商轉(zhuǎn)公”：

“我在2019年樓市火熱的時候買的首套房，當時部分大行商貸放款要等幾個月，而公積金貸款額度已經(jīng)很難申請了，因此全部申請了5.3%利率的商業(yè)貸款，現(xiàn)在LPR降低以后我的商貸利率是4.9%?！倍F(xiàn)在他所在城市的首套房貸款利率已降至3.7%。“只能靠轉(zhuǎn)成公積金貸款降降杠桿了?！?/p>

對于已購房者而言，面對本次房貸利率下調(diào)，是否有必要提前還貸？

嚴躍進表示，已購房者想要提前還貸，主要是短期壓力導(dǎo)致。提前還貸能幫購房者節(jié)省10%左右的利息，這對于資金壓力較大的購房者而言，確實能夠緩解一點壓力。但從長期以及穩(wěn)定房地產(chǎn)、金融市場角度來看，并不建議居民提前還貸。嚴躍進認為，房貸利率政策總體上會朝著進一步下調(diào)的方向演進，明年的房貸利率也存在降低的可能。

劉曉博也持相同看法，他認為已購房者可以再等等看，不一定急著提前還貸。樓市在未來1到2個月內(nèi)可能還會有一些利好出臺。

本文來源：21財聞匯、咩事（nandugz）、南方都市報

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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