安徽組團赴海南“取經”:現(xiàn)房銷售“摸著石頭過河”
海南樓市。陳標志/攝
中房報記者 陳標志 海南報道
6月8日至10日,安徽4家房地產業(yè)協(xié)會負責人及當?shù)匾患腋咝7康禺a研究所教授,一行6人組團到海南調研考察現(xiàn)房銷售情況。
(資料圖)
“我們受安徽省住建廳委托,來海南了解現(xiàn)房銷售情況?!?月9日上午,安徽省房地產業(yè)協(xié)會副秘書長王晉南等在座談會上,向海南省房地產業(yè)協(xié)會等方面介紹他們此行的目的。
2020年3月7日后,海南新出讓土地建設的商品住宅項目均實行現(xiàn)房銷售制度。為此,海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。今年2月,安徽省住建廳相關負責人向當?shù)孛襟w透露,2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點。
座談會上,海南方面認為,實行現(xiàn)房銷售制度對于購房人而言,是從期房到現(xiàn)房購買方式的轉變,即“所見即所得”,避免因項目爛尾而造成購房風險;對于整個房地產行業(yè)而言,不僅開發(fā)商資金壓力加大,而且對整個房地產住宅類產業(yè)鏈提出了更高的要求。
海南方面建議,一個區(qū)域要實行現(xiàn)房銷售制度,要根據(jù)當?shù)貥鞘谢钴S度及庫存量實際情況,因地制宜制定相關政策,對不同區(qū)域、不同項目進行分類實施,并且相應政策是一個不斷修正的過程。
有房地產專家表示,由于房地產市場的復雜性,預售的期房銷售制度向現(xiàn)售的成品房銷售制度轉變不會一蹴而就那樣簡單,要一步步試點成功后才能推廣。
安徽啟動現(xiàn)房銷售試點
安徽省房協(xié)等考察海南現(xiàn)房銷售情況。陳標志/攝
“海南現(xiàn)房銷售的主要做法和實施情況”“現(xiàn)房銷售能否根據(jù)業(yè)主要求定制化裝修或毛坯交付、能否接受業(yè)主預訂商品房(預付款)”……
6月9日上午的座談會,安徽省房協(xié)向海南省房協(xié)連拋8個問題,希望能得到全面及技術性解答。中國房地產報記者從會上了解到,該8個問題已經涵蓋了政策釋義、市場供給及社會反響等多層面。
6月8日至10日,安徽省房協(xié)、合肥市房協(xié)、阜陽市房協(xié)、亳州市房協(xié)及合肥學院房地產研究所的相關負責人,組團專程從安徽趕到海南,開展現(xiàn)房銷售的調研考察。
今年2月6日,安徽省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,安徽省住建廳相關負責人向當?shù)孛襟w透露,2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點。
記者了解到,安徽省開展現(xiàn)房銷售試點的明顯信號,其實在去年兩宗國有建設用地出讓公告中,就已有明確的體現(xiàn)。
據(jù)安徽當?shù)孛襟w“大皖新聞”報道,早在2022年合肥市第三次土地集中出讓公告中,蜀山區(qū)一宗71.41畝的商住用地明確要求精裝現(xiàn)房銷售。但遺憾的是,該地塊在是年9月土地使用權拍賣中流拍。
2022年12月,合肥市進行第四次土地集中供應,上述該地塊經調整規(guī)劃后重新出讓。前后兩次供地中,較為明顯的變化就是將原“精裝修交付”限制條件進行了刪除,但“現(xiàn)房銷售”依然是該地塊出讓的前置條件之一。在此次合肥市土地集中供應中,安徽偉星置業(yè)有限公司以總價約16億元競得該地塊。
與上述地塊一起出讓的,還有合肥市包河區(qū)一宗26.4畝“現(xiàn)房銷售”地塊,六安市鴻裕置業(yè)有限公司以約5.26億元競得。
值得注意的是,上述兩宗要求“現(xiàn)房銷售”地塊,在出讓中均實行最高限價,且兩地塊建設的商品房不設商品住宅最高備案限價及樓層差價限制。另外,開發(fā)企業(yè)須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后8個月內開工建設,并在開工建設后2年內竣工。
根據(jù)供地要求,上述房地產項目的商品住宅需要采用裝配式建筑技術,裝配率不低于50%。
記者了解到,按照地塊開發(fā)建設周期,上述兩地塊建設的商品住宅,將在2025年前后竣工并上市銷售。
海南“現(xiàn)房銷售”項目已上市
安徽省房地產專家??趯嵉乜疾飕F(xiàn)房銷售項目。
“今年安徽省將鼓勵各市區(qū)開展現(xiàn)房銷售試點,推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式轉變。”2月9日,安徽省住建廳相關負責人再次接受當?shù)孛襟w采訪時表示,合肥市已經開展相關試點,今年將在穩(wěn)妥實施房地產長效機制的基礎上,因地制宜鼓勵各地市開展現(xiàn)房銷售試點。
鑒于此,6月8日至10日,安徽省房協(xié)等房地產專家、教授一行6人,赴海南調研考察現(xiàn)房銷售情況,借鑒海南經驗。
“相關領導曾批示,要求加對強現(xiàn)房銷售的研究,安徽省住建廳將這個任務交給了我們房協(xié),要進行專題研究。”6月9日上午,安徽省房協(xié)副秘書長王晉南向海南省房協(xié)負責人及房企代表表示,他們一行抱著學習的態(tài)度,向兄弟省份借鑒成功經驗。
據(jù)了解,2020年3月7日,海南對外發(fā)布樓市新政——海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》。該通知包括3個方面的內容:創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策(限購兩套),以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。
在實行現(xiàn)房銷售制度上,該通知明確表示,自3月8日起,全省新出讓土地建設的商品住宅項目均實行現(xiàn)房銷售制度。為此,海南也成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。
“2017年5月22日,海南省住建廳正式公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行),對商品住宅的全裝修進行了相關要求?!焙D鲜》繀f(xié)秘書長王路介紹,該辦法中明確規(guī)定,全省2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程實行全裝修。
王路稱,海南在2020年3月7日發(fā)布現(xiàn)房銷售政策,此后出讓的商品住宅用地都要實行現(xiàn)房銷售制度,即市場化的商品住宅和安居型商品房。
“一個房地產項目正常的開發(fā)周期是18個月至24個月?!蓖趼方榻B,海南實行現(xiàn)房銷售制度至今已經過去了3年多時間,這批“趕趟”的現(xiàn)房銷售住宅項目,已從去年開始陸續(xù)上市。
記者從本次座談會上了解到,據(jù)不完全統(tǒng)計,海南現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后,全省出讓的商品住宅用地55宗、378.26萬平方米(合計5673.9畝)。目前在售項目,包括華潤潤山府1320套、15.02萬平方米,中海匯德里688套、9.37萬平方米。
售罄的項目有華潤時光里,上市房源595套、7.28萬平方米;未入市的項目有元壟望品、中海明德里、招商雍華府等項目等。
現(xiàn)房銷售的兩端
海南實行現(xiàn)房銷售制度已3年。陳標志/攝
“從市場角度來講,實行現(xiàn)房銷售政策不是一個簡單銷售時間節(jié)點的問題,實際上是對房地產產業(yè)鏈提出了更高的要求?!蓖趼繁硎?,實行現(xiàn)房銷售制度,一方面,購房者所見到的樣板間,購買的也不再是期房,而是“所見即所得”的實體住宅;另一方面,這對開發(fā)產業(yè)鏈來說,不僅僅是單個開發(fā)商的問題,而是整個住宅類產業(yè)鏈的思考。
王路稱,對開發(fā)商來講,除了對產業(yè)升級要求之外,還有對自己資金能力的預估及市場的研判?,F(xiàn)房銷售項目相對于原來期房項目而言,資金使用周期差距拉大,即現(xiàn)房銷售項目開發(fā)的資金壓力較大。
他還列舉了一個具體的事例:某開發(fā)商今年1月份在A地和B地同時拿了一塊地,今年6月份,A地的項目已經首次開盤;B地的項目還在建設當中,入市時間要到2024年下半年。
“海南還有一個情況,是實行全域限購政策。”王路稱,因為海南大部分房地產項目是依賴島外市場,2018年實行全域限購之后,大部分商品住宅項目只能是在島內消化。
“限購、限價及現(xiàn)房銷售的政策疊加,對開發(fā)企業(yè)來說是一個巨大的挑戰(zhàn)?!蓖趼氛J為,海南房地產主要是???、三亞兩地市場,而海口占到全省40%的市場份額,這兩個城市因為有剛需支撐,銷售情況相對較好,但其他市縣房地產市場庫存量還是較大。
“現(xiàn)房銷售是一個很后置的階段,只有等客戶回款才能把這些壓力消掉?!迸c會房企代表也認為,現(xiàn)房銷售政策背后,給到房企的壓力是巨大的,比如企業(yè)原先可以用到的一些資金杠桿及一些合作等,現(xiàn)在都很難用上。
與會房企代表稱,去年??谧≌山涣績H為200萬平方米(備案數(shù)據(jù)),這個數(shù)據(jù)反映出,市場遠遠不能化解實際剛性需求的矛盾,造成了供需年度階段性斷檔。他們建議,相對應預售與現(xiàn)房銷售這兩個政策,還應該有一個不同的價格預期,要根據(jù)不同區(qū)域、不同項目的實際進行分類實施,比如是否實行全裝修或精裝修等。
據(jù)介紹,2023年安徽省將穩(wěn)妥實施房地產長效機制,結合城市功能品質活力提升、皖北新型城鎮(zhèn)化等戰(zhàn)略,支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員安居,加強新市民住房保障,優(yōu)化住房供應結構,提升住宅工程品質,因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點,推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式轉變。
“現(xiàn)房銷售是在商品房預售制度取得輝煌成就背景下的必然趨勢?!焙戏蕦W院房地產研究所副所長凌斌此前在接受媒體采訪時表示,由于房地產市場的復雜性,預售的期房銷售制度向現(xiàn)售的成品房銷售制度轉變不會一蹴而就那樣簡單,要一步步試點成功后才能推廣。
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