事實上，自2023年以來杭州土地市場熱度一直居高不下，其中又以封頂?shù)貕K數(shù)量尤為明顯，從首批供地13宗地塊8宗封頂、二批次10宗地塊6宗封頂，到三批次12宗地塊8宗封頂，再到四批次9宗地塊6宗封頂，封頂?shù)貕K占比不斷加重。

01

(資料圖片僅供參考)

70家房企搶一宗地

6月9日，杭州被擺上貨架的5宗宅地正式開拍，這幾宗地位于錢二、九堡、勾莊、東湖新城、青山湖板塊，總起價93.8億。

此次雖然地塊不多，但開發(fā)商們都使出了渾身解數(shù)力爭拿地。根據(jù)土拍結(jié)果， 5宗地塊攬金104.35億元，平均溢價率11.2%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。其中4宗封頂進入搖號環(huán)節(jié)，封頂率也創(chuàng)新高，達到80%。

杭州多位市場人士對該次土拍評價稱：又熱爆了。

5宗地塊中，四堡七堡單元兩宗地塊率先封頂，不到半小時，良渚新城、臨平開發(fā)區(qū)地塊也相繼封頂。而臨安青山湖科技城地塊由中天以底價4億元拿下。

本輪熱度最高的地塊是錢二核心區(qū)的JG1402-26地塊，出讓面積45561平米，容積率2.3，起拍總價42.4億，中止價47.4億，新房限價66000元/平米。

該地塊共吸引了保利、綠城、萬科、華潤、濱江等70家開發(fā)商參拍，公證處工作人員放搖號的乒乓球都放了近半個小時，最終綠城以47.4億總價、45235元/平米的樓面價和11.79%的溢價率幸運搖中。

這是綠城今年參與24宗地塊搖號以來搖中的首宗地，也是綠城首次進入錢二板塊。

據(jù)界面新聞，此次錢二核心地塊單宗地的競買保證金僅凍資額就達到600億，70加房企報名也創(chuàng)下了杭州賣地搖號以來的新高；同時，平均每宗地搖號數(shù)量達到39家，也創(chuàng)下了歷史。

另一宗四堡七堡單元地塊位置在錢二邊界線上，地塊總起價19.3億元，起拍樓面價23791元/平米，可建體量約8萬平米。該地塊共吸引綠城、濱江、華發(fā)等48家房企爭奪，最終，德清房企宇誠集團以21.61億總價、26624元/平米的樓面價和11.91%的溢價率搖中。

熱度第三地塊為勾莊地塊，出讓面積55883平米，容積率2.5，可建面近14萬平米，起拍總價24.9億，中止價27.8億，新房限價31200元/平米。該地塊由30家房企爭奪，最終濱江以27.8億總價、19876元/平米的樓面價和11.66%的溢價率搖中。

臨平東湖新城地塊容積率1.8，可建體量約3.2萬平米，總起價3.2億元，起拍樓面價1萬平米，精裝限價微調(diào)至23580元/平米，此前為22600元/平米。該地塊由建杭置業(yè)以3.6億元總價、11090元/平米的樓面價和10.9%的溢價率搖中。

臨安青山湖科技城地塊容積率僅1.01，可建面積3.47萬平米，起拍價4億，新房毛坯均價限價26400元/平米。最終，中天以底價競獲。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，杭州本次供地雖規(guī)模有所下降，但企業(yè)參拍熱度不減，一方面因出讓地塊優(yōu)質(zhì)，核心區(qū)江灣新城及熱點剛需板塊均有出讓，另一方面則是杭州民企高度活躍，江灣新城地塊吸引70家企業(yè)參與搖號，搖號難度再上新臺階。

高院生進一步表示，“目前，杭州第六批次地塊已公告，12宗地塊將于6月30日出讓，繼續(xù)保持高頻出讓節(jié)奏，六批次中臨安、富陽共有5宗地塊出讓，受遠郊地塊影響，預計熱度將有所回落?！?/p>

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一批新面孔正殺入地產(chǎn)

據(jù)中國房地產(chǎn)報，在6月9日杭州土拍中，一宗地塊被杭州臨安中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價4億元競得，樓面價11550元/平方米。該公司由中天美好集團持股100%，中天美好集團隸屬國內(nèi)大型民企中天控股旗下。

同日，佛山市滔蓮瑋業(yè)房地產(chǎn)競得佛山南海西樵一宗商住地，成交價2.83億元，占地逾2.62萬平方米，折合樓面價約4059元/平方米。這家房企成立于2023年5月19日，尚不足一個月，其控股股東廣東滔蓮集團成立于1998年，是一家以紡織印染為主，以園區(qū)運營、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、倉儲物流為輔的多元化、集團式企業(yè)，歷年來都是本地納稅大戶。

滔蓮集團董事長楊滔行表示，未來3～5年，公司將在西樵鎮(zhèn)政府指導下，完成滔蓮科技工業(yè)園二期廠房、滔蓮健康產(chǎn)業(yè)園、滔蓮人才公寓和商住項目的開發(fā)建設(shè)，擬建建筑面積達50萬平方米、總投資額超25億元。

在克而瑞公布的1～5月房企拿地排行榜中，依舊是“老面孔”的國企、央企居多，且多為頭部房企。拿地金額20強中，有16家國企、央企，僅長隆集團、龍湖集團、濱江集團、偉星房產(chǎn)4家民營房企。

其中，拿地前5強分別是華潤置地、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團。第一名華潤置地，前5月拿地總金額487億元，遠超第二名萬科（拿地金額332億元），拿地區(qū)域涉及重慶、長沙、蘇州、浙江溫州以及浙江金華義烏等多個地方，幾乎全國“掃貨”。

今年以來，華潤置地一直在逆勢擴張，其2023年月均拿地金額較2022年月均增長10%，1～5月拿地銷售比為0.34，遠高于行業(yè)平均。

同時，后規(guī)模時代，在“大而強”房企失落之時，一些新面孔有了拿地機會，尤其是本土中小房企或有著實力母公司支持的民企，表現(xiàn)迅猛。

偉星房產(chǎn)算是一匹“黑馬”。今年1～5月，偉星房產(chǎn)新增土地貨值199億元，排在榜單第12名。2022年該公司拿地20宗，拿地金額為243億元；2020～2022年共計拿地支出460億元，拿地區(qū)域為合肥、南京、杭州等。2022年，偉星房產(chǎn)銷售額為340億元，位列百強榜55位。

它的母公司偉星集團，是一家大型綜合型企業(yè)，擁有服裝輔料、新型建材、光學制品、金融投資等產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄荆渲?，偉星股份是輔料行業(yè)的龍頭，主要生產(chǎn)紐扣、拉鏈等產(chǎn)品；偉星新材則是管材龍頭，主要生產(chǎn)給排水PPR管。

廣州長隆集團排在第7名，前5個月拿地金額為197億元。不過，長隆集團算是特例。4月20日，華潤置地和長隆聯(lián)合體在廣州地塊出讓中豪取4宗地，總成交價約197億元。業(yè)內(nèi)認為，這4宗地塊幾乎是“內(nèi)定”。

排在第23名的坤和集團，也是一家區(qū)域性民企，前5個月新增土地價值56億元。今年3月28日，坤和集團在杭州土地拍賣中以總價30.2億元競得位于下沙中心區(qū)一宗地塊，樓面價為24064元/平方米。2022年，坤和集團也曾數(shù)次參與杭州土地市場競拍，并拿下多幅地塊。

但坤和集團少有獨立開發(fā)的項目，走的是合作開發(fā)模式，其合作對象大都是頭部房企，如濱江集團、綠城、萬科、龍湖?！熬退闶怯衫ず图瘓F獨立競得的地塊，也會在后續(xù)引入其他開發(fā)商伙伴，并由其他開發(fā)商操盤，坤和更多是財務(wù)投資人角色?！币晃皇煜だず偷娜耸糠Q。

排在拿地榜28名的亞倫房地產(chǎn)，也是一匹“黑馬”的存在，1～5月，新增拿地金額94.8億元，拿地足跡遍布合肥、西安、廣州等一二線城市。

亞倫房地產(chǎn)總部位于江蘇省南通市，控股母公司是江蘇亞倫集團，成立于1976年，靠做家紡產(chǎn)業(yè)起家，1994年首次進軍房地產(chǎn)業(yè)，代表建設(shè)項目有25萬平方米的江蘇紡織面料專業(yè)市場。

還有多家名不見經(jīng)傳的民營房企躋身前5月拿地金額百強榜單，如方遠集團（排在第29名）、遠達房地產(chǎn)（第31名）、金洲房地產(chǎn)（第32名）、浙江百盛置業(yè)（第42名）、浙江中豪控股（第43名）、中天美好集團（第59名）、大華集團（第79名）等。

03專家：警惕馬甲“買地打新”

中原機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規(guī)劃建筑面積130萬平方米、成交金額約347億元，與過往5年同期相比，處于歷史低點。與之相比，北京土地市場熱度卻達到新高，14宗競拍地塊平均8.3個企業(yè)搶1宗地，成為近5年以來房企參與熱情最高的年份。

此外，今年以來，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟南等城市，均宣布調(diào)整供地總價，大幅降低拿地成本和門檻。限價搖號政策與較低的拿地門檻，保證了房企開發(fā)利潤，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場。

在業(yè)內(nèi)專家看來，土地限價搖號的競拍規(guī)則，實際上是政府想要讓渡利潤空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時也是避免地價過高，維護地價和房價穩(wěn)定。但是不得不說，這也確實會讓一些房企尤其是一些新進入房企通過馬甲借此機會“打新”。

限購與搖號，成為北京土地市場的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報名競拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業(yè)。

比如競得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但其此前從未通過公開市場摘得地塊，也無任何項目開發(fā)經(jīng)驗。

對于一家無銷售團隊和開發(fā)經(jīng)驗，成立不足1年、企業(yè)員工僅4人的公司而言，如何順利開發(fā)北京熱門地塊？有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到，在競拍結(jié)束后，同屬一個省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續(xù)手續(xù)。

“明明沒什么開發(fā)能力，多去報幾個名，搖到地再倒手給其它開發(fā)商‘合作’，自己賺個差價的情況屢見不鮮?！敝性瓩C構(gòu)首席分析師張大偉認為，搖號給了每家房企巨大的利潤空間，大量的參與競拍房企都是“馬甲”和沒有多少開發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè)，具備一個資質(zhì)就來“打新”，因為降低了保證金，所以參與萬一搖號搖中利益巨大。

值得注意的是，進入搖號環(huán)節(jié)后，不同實力的房企將站在同一起跑線，隨機拿地模式也讓未來品質(zhì)充滿了不確定性。更高的利潤率，但不確保下次何時能再拿地的情況下，是拼命做加法，還是爭取利益最大化？

“北京市場雖然目前有強需求支撐，但市場總是有波動的。但對于開發(fā)商來說更應(yīng)該把心思用在好房子的規(guī)劃設(shè)計和建造裝修上。”高級經(jīng)濟師宋庭敏認為，開發(fā)出“安全耐久、居住適應(yīng)、健康舒適、生活便利、運維長效、環(huán)境友好”的好房子才是創(chuàng)收盈利和品牌維護的根本所在。

張大偉認為，本來政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房價，而不是便宜了土地市場的“打新族”。因而，搖號應(yīng)該傾斜項目多、品質(zhì)好的開發(fā)商。

本文來源：界面新聞、觀察者網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報

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