今年以來(lái)，我們見(jiàn)多了“報(bào)復(fù)性旅游”，“報(bào)復(fù)性演出”，如今，還有“報(bào)復(fù)性舊改”。

【資料圖】

跟不少行業(yè)一樣，廣州的舊改，也在瘋狂把過(guò)去幾年落下的“搶”回來(lái)。

近日，《廣州2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃》（第二批）名單發(fā)布。

對(duì)比第一批名單，共新增37個(gè)舊村城市更新項(xiàng)目。

其中越秀區(qū)2個(gè)，海珠區(qū)5個(gè)，番禺區(qū)6個(gè)，南沙區(qū)5個(gè)，增城和白云區(qū)各1個(gè)，花都區(qū)16個(gè)。天河、黃埔兩區(qū)無(wú)新增項(xiàng)目。

新增的名單中，可以看到不少“明星”選手，例如琶洲以南的赤沙村、紅衛(wèi)村、龍?zhí)洞?，海珠西的三滘村、瑞寶村，萬(wàn)博旁的員崗村、塘步東村和塘步西村等。

加上第一批名單的127個(gè)舊村，至此，廣州今年共有164個(gè)舊村城市更新項(xiàng)目列入年度計(jì)劃。

聽(tīng)起來(lái)，是不是氣吞山河？

今年以來(lái)，廣州多次重要會(huì)議和文件上，都把舊改放在了重中之重的位置。之前發(fā)布的舊改新政，也讓廣州有了甩開(kāi)膀子大干一場(chǎng)的空間。

那么，轟轟烈烈的舊改，對(duì)于廣州樓市會(huì)有什么影響呢？

廣州各區(qū)，都是認(rèn)真的

從年度計(jì)劃中，我們可以看到，各個(gè)項(xiàng)目被分為三大類(lèi)別：

前期工作項(xiàng)目，即改造方案還在編制階段，未得到批復(fù)的項(xiàng)目；

新開(kāi)工項(xiàng)目，即改造方案已獲批復(fù)，今年開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目；

續(xù)建項(xiàng)目，最好理解，就是改造方案已獲批復(fù)，今年以前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，目前還在繼續(xù)建設(shè)階段的項(xiàng)目。

了解了不同類(lèi)別的含義，接下來(lái)，我們?cè)倬唧w看看各區(qū)的年度舊改計(jì)劃，看看“含金量”如何。

宇宙中心天河區(qū)，今年共有7個(gè)舊改項(xiàng)目列入年度計(jì)劃。

其中新開(kāi)工項(xiàng)目有三個(gè)，均位于金融城東區(qū)，分別是車(chē)陂村東區(qū)、車(chē)陂村起步區(qū)和前進(jìn)村東區(qū)。

這三個(gè)舊改項(xiàng)目均為政府收儲(chǔ)，未來(lái)是否會(huì)釋放宅地還不可知。

金融城東區(qū)定位為科技總部和數(shù)字貿(mào)易拓展區(qū)，近兩年來(lái)，就推出大量商地供應(yīng)，可見(jiàn)，這里是想在產(chǎn)業(yè)上大有一番作為的。隨著三個(gè)舊改項(xiàng)目動(dòng)工，金融城接下來(lái)的建設(shè)速度，十分值得期待。

中心城區(qū)中的舊改大戶，是海珠區(qū)，今年共有11個(gè)舊改列入年度計(jì)劃，足見(jiàn)海珠的決心。

其中，新開(kāi)工項(xiàng)目?jī)H石溪村。之前為佳兆業(yè)操刀，據(jù)悉將由某市屬國(guó)企接手。雖說(shuō)還未官宣，但項(xiàng)目的推進(jìn)不必?fù)?dān)心。

而多個(gè)重磅舊改，在今年列入前期工作項(xiàng)目，開(kāi)始方案的編制以及動(dòng)遷。包括鳳和（康樂(lè)、鷺江）村、五鳳村、赤沙村、紅衛(wèi)村等。

就在不久前，琶洲旁的赤沙村，舊改方案就通過(guò)表決，改造工作正式提上日程。

備受關(guān)注的康鷺舊改，年初也已經(jīng)動(dòng)了鏟子，開(kāi)始拆違。

另外幾條舊村，今年以來(lái)也都陸續(xù)迎來(lái)進(jìn)展。

位于海珠西的瑞寶村，3月份已經(jīng)舉行舊改前期工作宣講會(huì)，下一步將進(jìn)行入戶調(diào)查；五鳳村在上月，也啟動(dòng)了房屋復(fù)核。

海珠這幾條舊改，每個(gè)單拎出來(lái)，都是足以為片區(qū)帶來(lái)巨大變化的。整整8條舊村列入前期工作計(jì)劃，雖說(shuō)意味著改造周期還需要很長(zhǎng)，但也正說(shuō)明海珠的舊改，是中心城區(qū)中未來(lái)想象空間最大的。

聽(tīng)起來(lái)就很難拆的越秀區(qū)，今年有沙涌南、王圣堂、瑤臺(tái)三條舊村列入年度計(jì)劃，均位于廣州火車(chē)站片區(qū)。

在年初，隨著舊改新政的發(fā)布，廣州火車(chē)站片區(qū)也被列入今年推進(jìn)“做地”的四大重點(diǎn)片區(qū)之一。

目前廣州站擴(kuò)建、改造在即，周邊的舊改自然也迫在眉睫。多年來(lái)推進(jìn)緩慢的周邊舊改，近期也有機(jī)會(huì)迎來(lái)突破。像瑤臺(tái)村和王圣堂村，上月就均公布了舊改相關(guān)數(shù)據(jù)。

在中心城區(qū)中，荔灣區(qū)今年的動(dòng)作倒不算大。

除了幾個(gè)續(xù)建項(xiàng)目外，僅有龍溪村和沙洛村列入前期工作項(xiàng)目，兩者已經(jīng)分別攜手星河和珠光集團(tuán)。

當(dāng)然，除了中心城區(qū)，說(shuō)起廣州舊改，絕對(duì)繞不開(kāi)的就是黃埔。

今年以來(lái)，黃埔又開(kāi)啟了一輪舊改浪潮。共有多達(dá)70個(gè)項(xiàng)目列入年度計(jì)劃，其中新開(kāi)工項(xiàng)目有7個(gè)，前期工作項(xiàng)目更多達(dá)32個(gè)，說(shuō)是廣州舊改的半壁江山也不為過(guò)。

范圍也橫跨整個(gè)黃埔，科學(xué)城知識(shí)城老黃埔雨露均沾。

白云和番禺兩區(qū)，分別有9個(gè)和13個(gè)項(xiàng)目列入年度計(jì)劃。

比較值得關(guān)注的，白云區(qū)有將打造白云站TOD的棠涌村舊改，番禺區(qū)則有環(huán)繞在長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊的里仁洞村、員崗村、塘步村等舊改。

舊改大幕，又在廣州十一區(qū)拉開(kāi)。

那么，舊改是否會(huì)帶來(lái)“天量供應(yīng)”，對(duì)廣州樓市造成沖擊？啟動(dòng)舊改的區(qū)域，又是否有機(jī)會(huì)迎來(lái)蝶變？

對(duì)于舊改，格局要打開(kāi)

首先，即便舊改全面打響，廣州中心城區(qū)也不會(huì)迎來(lái)天量供應(yīng)。

雖然廣州今年已經(jīng)列出了宏偉的164條村的舊改計(jì)劃。但其中，位于中心四區(qū)的只有26個(gè)，且大部分為前期工作階段。

而主城區(qū)由于拆改的難度，注定每一個(gè)舊改都會(huì)是持久戰(zhàn)。比如天河區(qū)的名單上，你依舊還能看到冼村的名字。

這些舊改項(xiàng)目帶來(lái)的商品房供應(yīng)，只會(huì)在接下來(lái)幾年逐步放出，而不會(huì)一口氣帶來(lái)足以沖擊市場(chǎng)的貨量。

放眼廣州，接下來(lái)舊改將帶來(lái)較大商品房供應(yīng)的，就是黃埔。

70條舊村改造，即便分批亮相，也都是不小的貨量。加上黃埔還有不少舊改是“未批先拆”，前期工作項(xiàng)目名單中，有不少實(shí)質(zhì)上已經(jīng)動(dòng)拆。

其中，知識(shí)城在短期內(nèi)，就將迎來(lái)不少舊改項(xiàng)目的補(bǔ)貨。知識(shí)城拆改的難度本身就比主城區(qū)小，位于核心區(qū)的何棠下村、旺村、湯村、楓下村等也齊頭并進(jìn)，在接下來(lái)的幾年時(shí)間，這些舊改項(xiàng)目都將輪番攪動(dòng)市場(chǎng)。

知識(shí)城航拍

其次，對(duì)于廣州的舊改，我們的格局要打開(kāi)。

如今舊改之于廣州的意義，遠(yuǎn)不是給樓市補(bǔ)貨這么簡(jiǎn)單，我們更多要關(guān)注的，是舊改帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市煥新、配套完善。

從主城區(qū)著力推進(jìn)的舊改項(xiàng)目就可以看出，都是將對(duì)區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)。

例如越秀的三大舊改，是為了推動(dòng)廣州火車(chē)站片區(qū)的整體改造；天河的舊改，主要是發(fā)力金融城的建設(shè)，為這個(gè)廣州第二CBD的發(fā)展騰空間。

至于海珠更不必說(shuō)，舊改可以說(shuō)承載著海珠區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)蝶變、城市界面更新的重任。

海珠康鷺片區(qū)

當(dāng)然，舊改由于牽扯面廣，所需耗費(fèi)的資金大、時(shí)間周期長(zhǎng)。

我們對(duì)廣州的舊改，可以抱有充分的信心，但也需要充分的耐心。

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