這段子，脫口秀都不敢這樣寫！

今天，要講的是一個房企，保險柜“失蹤”的事。

(相關資料圖)

不夸張地說，這可能是2023年地產(chǎn)圈最魔幻的一個故事。

“失蹤”的保險柜

事情是這樣的。

今年5月初，曾經(jīng)的千億房企正榮集團廈門公司，把辦公室從廈門波特曼財富中心A座9樓搬到17樓。

突然發(fā)現(xiàn)，公司價值近30億的保險柜，“不翼而飛”了。

這個保險柜，是中梁正榮·天著潤宸項目的共管保險柜，里面存放著項目公章、財務章、法人章、土地使用權證等等。

作為項目股東，正榮和中梁報警了。

監(jiān)控影像顯示，在正榮搬家之際，廈門信托委托的保險柜保管員，曾帶一名陌生男子潛入辦公室。

“該男子戴著口罩、盡量沿著監(jiān)控死角行動，看起來很是可疑?！?/p>

圖源：地產(chǎn)風聲公眾號

警方給出的報警回執(zhí)也顯示：是XX公司的工作人員，“搬走”了這個保險柜。

圖源：地產(chǎn)風聲公眾號

那么問題來了，廈門信托為什么要偷偷“搬走”保險柜呢？

故事要從2021年說起。

2021年5月，正榮地產(chǎn)拿下廈門市集美區(qū)J2020P03地塊，并在該地塊上與中梁地產(chǎn)合作，開發(fā)中梁·正榮天著潤宸項目。

之后，該項目找到廈門國企廈門信托進行配資，共計融得4.5億元人民幣，貸款期限到2022年8月19日(寬展期2個月，即2022年10月19日)。

根據(jù)正榮、中梁、廈門信托的安排，合資公司廈門市正奔的股權比例分配為：正榮51%、廈門信托44%、中梁5%。

項目相關公司的公章、證件等重要物品由三方共管，保險柜放在正榮地產(chǎn)在廈門的辦公場所。

熟悉房地產(chǎn)項目運作的人都應該知道，這實際是一種“明股實債”的操作。

廈門信托只享受收益，相當于借錢給項目，不參與項目的經(jīng)營管理。

本來，這只是房企與信托公司之間的“常規(guī)操作”。按照正常的故事走線，中梁正榮賣房回款，到期把廈門信托的本金還了，廈門信托賺些利息功成身退，這事就完了。

但2021年下半年開始 ，房地產(chǎn)市場行情開始急轉(zhuǎn)直下。中梁、正榮遭到信用評級下調(diào)，頻頻傳出違約風聲。

合作方爆雷陰影籠罩下，廈門信托急了。

原本，項目6棟樓中4棟已經(jīng)蓋到13-19層，達到了申請預售證的條件，并計劃于2022年2月去辦理預售。

但由于廈門信托不同意用印，原因是因為房價下跌了，擔心項目賣不出去，中梁·正榮天著潤宸拿不到預售證，一直沒能開盤。

2022年4月，距離融資到期還有半年時間，廈門信托提前向項目開發(fā)商發(fā)來了函件，要求提早還貸；同年8月，廈門信托直接起訴了兩家開發(fā)商，要求到期還款。

知情人士稱，在廈門信托將中梁、正榮訴上法院前，三方曾進行過協(xié)商。

最開始，中梁和正榮找來了某老牌央企資管來接盤，對方給廈門信托的方案是：歸還4.5億本金，6000萬利息打個折。

但廈門信托堅持本金利息全額歸還。

隨后，廈門 信托找來了代建方建發(fā)， 提出了一個代建代管方案： 項目售價 拉到3.4萬/㎡。

這個價格，較項目3.15萬元/ ㎡ 的樓面價， 僅高出0.25萬 元/㎡。

按這個售價算，中梁將虧掉3.25億，正榮將虧掉3.39億，但廈門信托可以拿回本金利息，建發(fā)可以實現(xiàn)1.3億的管銷費收入。

面對這樣連底褲都要虧掉的方案，中梁和正榮當然同意。 他們 堅 持按照周邊市場價合 理定價，整盤要 按3.8萬均價推售。

事情就這樣陷入僵持。

據(jù)稱，今年開年后，廈門市場有所回暖，廈門信托和建發(fā)同意提高售價，同時提出了新的要求：

售價超過3.5萬時，溢價部分代建方要抽成30%。

此外，代建還需收取2.5%管理費+2.5%營銷費+1%分銷費。

中梁和正榮拒絕了這個方案。

隨后，便是堪稱魔幻的“搬走保險柜”事件。

事情發(fā)酵后， 廈門信托曾就此事發(fā)布嚴正聲明并稱：

保險箱屬于三方共管，在中梁、正榮出現(xiàn)違約后，根據(jù)原來的約定加強對保險箱保管，“所以才把保管地點從他們那邊轉(zhuǎn)移到廈門國際信托這邊來?！?/p>

目前保險柜在廈門信托辦公場所進行共管，保險柜完好無損，并有24小時監(jiān)控攝像監(jiān)管措施。

“決裂”的房企與信托公司

事實上，這并不是地產(chǎn)圈發(fā)生的第一單“保險柜失蹤”案件。

去年10月，中融信托發(fā)現(xiàn)與融創(chuàng)地產(chǎn)共同保管的保險柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶11.4億元資金被融創(chuàng)劃走。

對此，中融信托和融創(chuàng)各執(zhí)一詞 。

融創(chuàng)說，相關資金賬戶管理是在有關部門的監(jiān)管下進行，資金會用于保交樓，不存在私自挪用。

中融信托則表示，公司已第一時間報警并采取法律手段，完成了相關項目剩余未售在建工程 查封。

今年1月，央企背景的綠城“強撬”了和通銀合作項目「明月春曉」的共管保險柜，劃走近億元。

綠城在相關聲明里表示，“2022年7月開始，合作方不配合項目用印、付款，致使項目正常經(jīng)營管理受阻?！?/p>

在房地產(chǎn)的黃金時代，房企與信托公司這件的這種“明股實債”的合作模式，可以說是最“情投意合”的一種合作模式。

地產(chǎn)公司可以在不增加負債率的情況下，將杠桿率進一步放大，用更少的錢干更大的事；

信托公司則可以坐享其成，享受高利率。

雙方各取所需，合作可謂順風順水。

最高峰的時候，投向房地產(chǎn)領域的信托規(guī)模一度高達2.93萬億（2019年二季度末數(shù)據(jù)）。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2022年四季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額，只剩下1.22萬億元。

比2019年最高峰時期，足足少了1.71萬億，比腰斬還腰斬。

這當中，又會有多少抽貸與撕逼的故事？

市場行情好的時候，哥倆好齊齊把錢賺，大家都happy；

但當市場行情開始急轉(zhuǎn)直下，情況甚至壞到要沉船的時候，大家想想保住的都只有自己的利益。

你怎么看正榮中梁和廈門信托保險柜這事？

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