你今年買房了嗎？如果買了你買了什么房？

【資料圖】

最重要的是你買對(duì)了嗎？房地產(chǎn)的走勢(shì)你看懂了嗎？房?jī)r(jià)要漲了嗎？

近日，央行發(fā)布了一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，揭曉樓市正確答案。

1、一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告講了什么？

先分享一句題外話，我們覺(jué)得這話非常有道理。

有人說(shuō)，央行已經(jīng)成為房地產(chǎn)的晴雨表。凡是央行出鏡率比較高的時(shí)候，都是房地產(chǎn)比較困難的時(shí)候，需要貨幣政策支持，提振市場(chǎng)信心。如果央行長(zhǎng)時(shí)間不出來(lái)談房地產(chǎn)了，反而說(shuō)明房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，不需要特殊的貨幣政策支持了。

如果按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，再印證一下這兩年央行的出鏡率和房地產(chǎn)是什么狀態(tài)，就知道今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情了。

我們來(lái)看，央行發(fā)布的一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，都講了什么呢？能說(shuō)明什么問(wèn)題呢？

報(bào)告內(nèi)容很長(zhǎng)，我們總結(jié)來(lái)看，關(guān)于房地產(chǎn)主要講了三件事。

第一，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。第二，因城施策，支持剛性和改善性住房需求。第三，加快完善住房租賃金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

報(bào)告也提到了要繼續(xù)化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容，但是以上三點(diǎn)，才是最重要的核心內(nèi)容。

有人也許要說(shuō)了，這些說(shuō)法不是已經(jīng)講過(guò)很多遍了嗎？沒(méi)有什么新意啊。如果你看不出其中的玄機(jī)，我們今天就來(lái)告訴你。

3、隱藏在報(bào)告中的房地產(chǎn)玄機(jī)

事實(shí)上，去年以來(lái)，各種高層會(huì)議以及央行、住建等部門多次講到房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策原則，提法都大同小異，這說(shuō)明一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路越來(lái)越清晰，政策和執(zhí)行也越來(lái)越堅(jiān)定。所以，許多人以往批評(píng)的政策搖擺，可能不會(huì)再有了。

但問(wèn)題就是，許多人仍然不相信房地產(chǎn)市場(chǎng)大局已定，要么就是對(duì)市場(chǎng)暴漲仍然抱有幻想，要么就是持悲觀觀點(diǎn)甚至要一下子打死，房?jī)r(jià)降到地板上才解恨。

我們逐一來(lái)看，前面講到的三點(diǎn)都說(shuō)明了什么問(wèn)題呢？

首先就是再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”而且加上加強(qiáng)定語(yǔ)“牢牢堅(jiān)持”，還特意強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

3月份大會(huì)的時(shí)候，有聰明細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)今年的政府工作報(bào)告沒(méi)有提到“房住不炒”，再加上相關(guān)部門多次提到房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，所以猜想是不是經(jīng)濟(jì)不好了，國(guó)家又要靠房地產(chǎn)來(lái)救經(jīng)濟(jì)了？

當(dāng)時(shí)我們?cè)?jīng)發(fā)文，提到2035年遠(yuǎn)景規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的描述，已經(jīng)非常清晰地提到房住不炒是長(zhǎng)期堅(jiān)持的大原則，這說(shuō)明至少在未來(lái)12年里，這個(gè)大原則不會(huì)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，這意味著整個(gè)市場(chǎng)大局已定。

你仍然不相信？我們來(lái)看另外兩個(gè)要點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)大局已定

我們來(lái)看第二點(diǎn)，支持剛需和改善性住房需求。這非常清晰地講了什么人適合現(xiàn)在買房，如果你不是這兩類需求，也不是不能買，但得不到政策支持了，例如可能享受不到利率優(yōu)惠政策。這也就意味著，如果你是這兩類需求，不需要考慮市場(chǎng)環(huán)境的變化，盡管放心出手。

第三點(diǎn)提到了租賃住房，這是今年房地產(chǎn)方向最大的變化，實(shí)際上就是“租售并舉”。

這里面有兩個(gè)方面的重要背景。第一，過(guò)去中國(guó)解決老百姓住房問(wèn)題，太偏重買房了。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不是只有買房一條路的，30%左右的住房問(wèn)題可以通過(guò)租房來(lái)解決，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整才是房地產(chǎn)的大事。第二，中國(guó)的城市化進(jìn)程要繼續(xù)，要支持新市民和青年人繼續(xù)進(jìn)城工作和生活，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力之一。

但是，我們的突出問(wèn)題是城市綜合居住成本太高了，尤其是租房成本占了生活成本的大頭。前不久，我們?cè)?jīng)提到一份大學(xué)畢業(yè)生租房成本報(bào)告，北上廣深四大一線城市大學(xué)畢業(yè)生租房成本占收入的比重高達(dá)50%左右，二線城市在40%左右，這顯然太高了。那么多少是合理的呢？報(bào)告給出的答案是30%以內(nèi)。

所以，房地產(chǎn)的一個(gè)重要課題，就是必須要多渠道解決城市租房成本問(wèn)題，解決這個(gè)問(wèn)題的方法也有了，就是要靠政府公租房和廉租房，再加上社會(huì)化企業(yè)化運(yùn)營(yíng)“雙軌并行”，要推動(dòng)更多的好房子進(jìn)入租賃市場(chǎng)，就要依靠社會(huì)的力量。

講到這里，你是不是能夠明白，未來(lái)幾年的房地產(chǎn)趨勢(shì)了？

我們?cè)?jīng)多次講過(guò)，未來(lái)幾年，房地產(chǎn)要平穩(wěn)過(guò)渡到新模式，既然是過(guò)渡時(shí)期，最重要的是安全穩(wěn)定，大起大落的機(jī)會(huì)不會(huì)再有了。

所以，期望房?jī)r(jià)大漲或者大跌，都是不現(xiàn)實(shí)的。

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