又熱鬧起來了。

樓Sir說的是北京土地市場。11日下午，北京規(guī)自委掛出3宗預(yù)申請用地，其中海淀兩宗、朝陽1宗。

令人驚奇的是，預(yù)申請掛牌還不到5個小時，海淀兩宗地便火速“轉(zhuǎn)正”，正式進(jìn)入“土地招拍掛項目”名單。

(資料圖片)

◎圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

加上四月底掛出的4塊地，截至樓Sir發(fā)稿，北京現(xiàn)在土拍池子里共有7宗土地待拍。

當(dāng)然，北京土拍改規(guī)則后，拍地陣線開始變長，土拍場次也變多，土地信息也會隨時更新。

今天咱們就先聊聊到目前為止，掛牌待拍的7宗地塊。

不出意外的話沒出意外，這7宗掛牌地塊都在那場聲勢浩大的土地推介會的地塊名單里。

四季青怕是要豪宅了

1.05。

這是海淀四季青鎮(zhèn)雙新村003、004兩個地塊的容積率。

◎海淀雙新村兩塊地指標(biāo)信息

就這容積率，妥妥的要做豪宅了。

要知道，003、004兩塊地夾著的也是豪宅項目——西山美廬。

◎海淀雙新村兩塊地位置

西山美廬目前二手房掛牌均價在11.7萬/平。因為都是別墅，所以總價在7200萬左右。

值得注意的是，西山美廬有一套千平頂豪在售，掛牌單價達(dá)到17.9萬／平，總價1.79億。

◎圖源安居客

兩地塊西北方向，就是八大處公園。

這個八大處公園很有歷史背景，樓Sir反正查閱了資料：八大處的佛寺始建于隋唐，是明清兩代帝王宗教活動的主場，乾隆更將六處的香界寺辟為自己的行宮，其二處靈光寺存有世界僅存兩顆之一的釋迦摩尼佛牙舍利，至今依然是全球重要的佛教圣地之一。

坊間傳聞，這人家財萬貫之后，特別容易信點(diǎn)什么。

◎八大處公園入口

還有一點(diǎn)是要注意的，就是兩個地塊的1.05的容積率的計算方式，都有把不屬于地塊的公共綠地算到容積率中。

◎來源地塊文件

按照文件描述，003-2地塊為保留公共綠地，要與003-1地塊共同計算容積率，但不納入出讓范圍，不計入綠地率計算，后期也要四季青人民政府管理。

同樣，004-2地塊也是這個要求。

◎圖源土地推介會文件

如果不算公共綠地，003-1地塊的容積率為1.21，004-1地塊的容積率為1.19。

這點(diǎn)開發(fā)商在拿地后的宣傳上，一定要注意。

畢竟豐臺豪宅項目端禮著的業(yè)主，還因為容積率的事兒維權(quán)呢。

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臺湖 又荒又充滿希望

有規(guī)劃的荒。

經(jīng)開區(qū)臺湖0032地塊，就在近期入市的豐禾嘉會的西邊。

0032地塊周邊，總結(jié)一下就是現(xiàn)狀很荒，但未來有希望。

目前，0032地塊周邊落地的配套，距項目東北方向直線距離1公里左右的17號線嘉會湖地鐵站，17號線目前開通南段，至次渠站可換乘亦莊線，至十里河站，可換乘14號線、10號線。

◎17號線嘉會湖站

此外，0032地塊西北方向1公里左右是景山學(xué)校通州分校，去年9月第一批學(xué)生開學(xué)。

◎景山學(xué)校通州分校

此外，區(qū)域內(nèi)萬科城市之光東望1、2期已經(jīng)交房，臺湖金茂悅也已經(jīng)交房入住，但底商還在招商中，區(qū)域內(nèi)生活配套并不完善。

此外，0032地塊鄰居豐禾嘉會的規(guī)劃中，小區(qū)內(nèi)有下沉的商業(yè)配建，日常需求估計可以滿足。

◎臺湖金茂悅的底商還空著

未來的0032地塊，大概率還是會靠西部4公里左右的京東集團(tuán)總部在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群的配套輻射。

◎京東總部

未來方面，0032地塊所在區(qū)域要引進(jìn)北京小學(xué)以及北京八中這樣的名校，目前尚在規(guī)劃中，還未有動工跡象。

尤其是北京八中，就在0032地塊的西側(cè)。

◎北京小學(xué)規(guī)劃位置及現(xiàn)狀

◎北京八中規(guī)劃位置及現(xiàn)狀

中海學(xué)仕里的新鄰居

沾了學(xué)區(qū)的光。

衙門口713地塊，位于石景山和豐臺兩區(qū)交界處，屬于石景山，西南方向是賣得不錯的項目中海學(xué)仕里。

◎衙門口713地塊具體位置

早在分析中海學(xué)仕里項目的時候，我們就已經(jīng)提到過了，衙門口713地塊周邊，除了學(xué)校，一無是處。

項目周邊分布了多所小學(xué)，中學(xué)，還都是些不錯的學(xué)校。

其中，地塊北側(cè)有一所“愛悅實驗小學(xué)”，該所學(xué)?？芍鄙吧街攸c(diǎn)中學(xué)-京源中學(xué)。

◎圖源北京本地寶

而京源學(xué)生連續(xù)多年獲中考狀元，全區(qū)前十名約50%出自京源，至少95%升入?yún)^(qū)級重點(diǎn)高中。

其他配套方面就著實有些拉胯，其中，最大的缺點(diǎn)就是交通。

目前距離項目最近的地鐵站是1號線的八寶山站，駕車約3.7公里左右。

◎地鐵八寶山站

規(guī)劃中的地鐵線路有M11號線，距離規(guī)劃魯谷大街站大概在2公里左右，但建好到通車至少得5年。

再有就是713地塊的配建要求不少。

◎713地塊信息

一口氣推三塊 都臨鐵

先推好賣的。

順義到目前為止，一口氣推了3塊地。

◎圖源推介會文件

其中位于后沙峪村A地塊、后沙峪站C地塊都位于六環(huán)內(nèi)。

C地塊比A地塊距離15號線后沙峪地鐵站更近一些，大概在1.2公里左右。

◎后沙峪A地塊、C地塊位置

◎后沙峪地鐵站

后沙峪這三個字，算是順義品質(zhì)與發(fā)展標(biāo)桿了。

原本后沙峪知名度不是很高，但隨著中糧·祥云小鎮(zhèn)等一眾別墅的入駐，讓這個區(qū)域被冠以“中央別墅區(qū)”之名。

區(qū)域定位也為一流的國際化商務(wù)宜居區(qū)，主要面向高端改善人群。

此外，從兩塊地的指標(biāo)要求來看，1.8的容積率，大概率也是要做改善住宅了。

◎后沙峪村C地塊建設(shè)要求

◎后沙峪村A地塊建設(shè)要求

而順義新城第二街區(qū)6022、6023-1地塊，位置雖然在6環(huán)外，但各項配套都很優(yōu)質(zhì)。

比如，地塊距離15號線順義站直線500米，距離潮白河森林公園直線距離1.2公里。

此外，地塊周邊商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校資源都很豐富。

◎6023-1地塊周邊配套

而且，地塊屬性純粹，不含配建，占地面積約2.04萬平，建控規(guī)模約4.75萬平。

◎地塊建設(shè)要求

地塊的銷售指導(dǎo)價4.6萬/平，這與去年入市的龍湖御湖境的指導(dǎo)價一樣。御湖境就在新地塊西南方向兩公里。

綜上，7塊地都各有各的優(yōu)勢。

海淀的兩塊地，豪宅沒跑了，但注意容積率表述；順義的三塊，整體也算優(yōu)質(zhì)，樓Sir反而覺得第二街區(qū)那塊地很優(yōu)質(zhì)；石景山衙門口的地，估計又要吃學(xué)校紅利了，畢竟其他啥也沒有；亦莊太湖地塊，吃規(guī)劃紅利吧。

就在剛剛，樓Sir將要發(fā)布這篇稿子時，規(guī)自委又掛了3塊。

現(xiàn)在有10塊待拍了。

◎圖源規(guī)自委

2023年，北京土拍改了很多規(guī)則，一直跟土拍的樓Sir也不得不適應(yīng)新變化。

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