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5月8號(hào)住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買賣和租賃的服務(wù)費(fèi)用。

中介費(fèi)要降了。

(資料圖片)

有一說一，這次的新政的確是最近少有的真正利好樓市個(gè)體的政策。

引導(dǎo)二手房中介費(fèi)降價(jià)，不管怎么著都是個(gè)好事，畢竟是實(shí)打?qū)嵉慕档土朔慨a(chǎn)交易成本，減少了個(gè)人在買房時(shí)的資金支出。

但面對(duì)突如其來的幸福時(shí)，還是要習(xí)慣問個(gè)為什么。

為什么在2020年樓市最火熱的時(shí)候不出，反而是在樓市疲軟的當(dāng)下出臺(tái)這樣的良政？

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新聞連起來看有時(shí)的效果會(huì)更好。

第一條，5月7號(hào)《7折賣房，昆山兩項(xiàng)目降價(jià)被政府處罰》

第二條，5月8號(hào)兩部門發(fā)文提出《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用》

關(guān)于第一條昆山房企降價(jià)賣房被叫停處罰的事，我寫了文章專門講了下，沒看的朋友可以點(diǎn)擊這里。

單說說兩件事的聯(lián)動(dòng)效果。

頭幾天是新房降價(jià)受阻，現(xiàn)在就推動(dòng)中介費(fèi)用降低，這兩個(gè)聯(lián)動(dòng)操作非常好的詮釋了網(wǎng)上的一句話。

“為了救樓市，可以提供了除新房降價(jià)之外的一切措施”。

換句話說，只要新房價(jià)格基本穩(wěn)住不動(dòng)，其他什么都好談。

降低中介費(fèi)為的是什么？是真的在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研后覺得中介費(fèi)用過高，需要有形的手來調(diào)控一下么？

如果真是為了這個(gè)，那為什么不在房價(jià)上升周期出手干預(yù)呢？

用各種調(diào)控手段都打壓不住的房價(jià)上升周期時(shí)，降低點(diǎn)中介費(fèi)，好歹還能給買房群體省幾個(gè)月的房貸錢，怎么看都算是個(gè)利民的樓市政策，為什么那時(shí)候就想不出這個(gè)好辦法？

現(xiàn)在樓市啞火了，二手房掛牌飆升，新房去化減速時(shí)反倒把中介費(fèi)想起來了，那我陰暗的揣測一下，這樣做恐怕只能有一個(gè)目的。

降低樓市的交易摩擦。

什么叫降低交易摩擦？

下調(diào)商貸首付比例。

降低限購政策門檻。

放寬房貸年齡年限。

降低房貸利率。

加大公積金貸款額度。

以上這些2022年后為了拉樓市一把而出臺(tái)的救市政策，都可以稱之為降低樓市交易摩擦成本的操作。

有些是降低資金摩擦的成本，比如房貸利率的降低，目的是為了減少個(gè)體購房后的月供成本，從而刺激個(gè)體加速購房。

有些是降低政策摩擦的成本，比如限購政策的削弱，目的是減少因?yàn)橄拶徴叩淖钃酰鴮?dǎo)致出現(xiàn)個(gè)體有錢卻無法買房的現(xiàn)象。

不管是哪種交易摩擦的降低，其目的都是為了使樓市交易過程更加“順滑”從而刺激樓市的交易速度。

這次吹風(fēng)中介費(fèi)用降低的新政，無非還是老瓶裝新酒，想在資金方面（中介費(fèi)）再次減輕一點(diǎn)摩擦力，從而刺激人群加速進(jìn)場二手房市場，最終達(dá)到拯救新房市場的目的

有人可能奇怪，降低房產(chǎn)中介費(fèi)明明利好的是二手房，怎么能扯到新房市場去？

四個(gè)字，曲線救國、

當(dāng)下二手房掛牌數(shù)量的上升已經(jīng)不是某個(gè)城市的單獨(dú)現(xiàn)象，相當(dāng)一部分城市快速上升的掛牌數(shù)量已經(jīng)成了一個(gè)蓄水量巨大的堰塞湖。

而一旦掛牌量達(dá)到一個(gè)臨界值，如果新房市場這邊還依然拉不起上漲逾期，土地市場還沒地價(jià)飆升的話，那么二手房為了套現(xiàn)離場的價(jià)格踩踏，就極有可能發(fā)生。

昆山的新房降價(jià)可以被叫停，二手房市場的業(yè)主降價(jià)可管不住，只要二手房的堰塞湖決堤，巨大的掛牌房源就有可能會(huì)以普遍性降價(jià)的勢頭瘋狂沖擊新房市場。

到時(shí)候給新房市場的只有兩個(gè)選擇。

要么依然“被動(dòng)”的硬挺著不降價(jià)，等著市場被二手房沖擊成有價(jià)無市的僵局，然后再因?yàn)樾路康娜セ蠓冉邓賹?dǎo)致房企大面積違約暴雷。

要么是不再被神秘力量所“束縛”，選擇和二手房“同流合污”一起降價(jià)，最終結(jié)果就是，房企因降價(jià)斷臂自救成功，等候的人群也因此等到了相對(duì)便宜房子，大家皆大歡喜。

所以為了新房，二手房必須救。

但殊途同歸，不管是哪種選擇，最終都只會(huì)導(dǎo)致新房滯銷或者新房價(jià)格大幅下跌，而這兩種結(jié)果又都會(huì)引起地方上的土拍遇冷。

一個(gè)是房企硬挺不降價(jià)賣房，導(dǎo)致手里沒錢買地，一個(gè)是房企大幅度降價(jià)賣房，導(dǎo)致土地價(jià)值下跌。

左右為難，看似擺著兩種選擇，其實(shí)無論選哪個(gè)都會(huì)讓習(xí)慣吃賣地這碗飯的地方上非常不爽。

于是在“充分”考慮到地方上的顧慮后，代表著centre意思的住建部和市場監(jiān)管總局這兩個(gè)強(qiáng)力部門就只能退而求其次，選擇了“隔靴搔癢”式的給二手房市場降低交易摩擦阻力的樓市新政。

降低中介費(fèi)，較少交易成本，從而加快二手房流通的速度，只有流通交易加速了，才能讓擁有巨大掛牌量的二手房市場這個(gè)堰塞湖的水位不至于那么危險(xiǎn)。

但是注意，以上這一切的假設(shè)有個(gè)前提，那就是這點(diǎn)中介費(fèi)的降低真能加速二手房的流通。

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簡單算個(gè)賬。

一套面積100平米單價(jià)1.7萬總價(jià)170萬的房子，中介費(fèi)收你2.5個(gè)點(diǎn)是42500元，OK現(xiàn)在要求降低中介費(fèi)，那就大方點(diǎn)直接砍掉一半，只收1.25個(gè)點(diǎn)也就是21250元。

42500元-21250元=21250元，一套170萬總價(jià)的房子購買成本減少了21250元。

沒錯(cuò)，支出確實(shí)是減少了，但問題是有多少人沒買房是因?yàn)榭ㄔ谶@21250元錢的中介費(fèi)門檻上了？

沒有對(duì)比就沒有傷害，如果反過來是在房價(jià)這邊動(dòng)刀子，允許新房降價(jià)從而帶動(dòng)二手房價(jià)格下行，只要每平米均價(jià)降低1000元，那么這套房子的總價(jià)就能下降到160萬。

10萬塊就這么沒了。

這才是單價(jià)降低了1000元，但凡單價(jià)下跌個(gè)10%，一平米降價(jià)就是1700元，100平米的房子下來就要少整整17萬。

10%的跌幅算大嗎？一點(diǎn)也不大。

當(dāng)然了，如果真允許新房大幅度降價(jià)從而帶動(dòng)二手房價(jià)格下行，那也不用費(fèi)盡心思的在中介費(fèi)這點(diǎn)邊角料上下功夫琢磨了。

本來是怕掛牌量暴增的二手房崩了后沖擊新房價(jià)格才想出的降低中介費(fèi)的操作，如果都允許新房自己降價(jià)自救了，二手房這邊的“曲線救國”也就顯得多此一舉，沒必要存在了。

所以中介費(fèi)的降低確實(shí)是利好個(gè)體的政策，這個(gè)要承認(rèn)并且還必須得稱贊一下，但要想靠降低中介費(fèi)的操作重新把樓市送入升溫通道，那基本屬于妄想。

病根還是在房價(jià)。

說句夸張的話，現(xiàn)在中介全部免費(fèi)服務(wù)了，人群就會(huì)立馬蜂擁進(jìn)場買房嗎？難道真是那幾萬塊中介費(fèi)擋住人群買房的腳步？

如果真是這樣，那就太好辦了，各城市統(tǒng)計(jì)一下本市各行政區(qū)的住宅均價(jià)，然后直接按照滿傭3個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)計(jì)算，允許當(dāng)?shù)胤科蟀研路靠們r(jià)降低3%。

100萬的房子降3萬，300萬的房子降9萬，500萬的房降15萬。

這點(diǎn)降幅比之前被叫停的深圳和昆山那幾個(gè)房企的降價(jià)幅度完全沒的比，房企承擔(dān)得起，地方上也不用擔(dān)心會(huì)沖擊土拍市場，完全可以試試看。

看看這可憐巴巴的3%的降價(jià)，到底能不能力挽狂瀾的拉樓市一把。

答案，我想是顯而易見的。

新房的去化減速，房企的債務(wù)高企，地方的土拍遇冷，銀行等金融機(jī)構(gòu)的深陷其中，樓市走到今天所遇到的種種癥結(jié)，其實(shí)都很清晰的指向了一個(gè)核心問題。

這個(gè)的核心問題大家都很清楚，但卻全部選擇了避而不談。

這種情況怎么說呢？

就好像一個(gè)運(yùn)動(dòng)員在射擊一個(gè)標(biāo)靶，運(yùn)動(dòng)員的視力很好，槍法很棒，槍械本身也調(diào)校的很OK，但是啪啪啪幾槍下來，56789環(huán)都有被打中，唯獨(dú)10環(huán)一槍未中。

如果只是一次沒中沒關(guān)系，可能是沒有發(fā)揮好，但要是次次都打不中，那就有點(diǎn)讓人費(fèi)解。

運(yùn)動(dòng)員的客觀條件明明是可以打中10環(huán)，但實(shí)際操作起來卻總是差之毫厘，與靶心一直會(huì)保持那么一點(diǎn)點(diǎn)距離。

造成這種詭異情況的可能只有兩個(gè)。

要么運(yùn)動(dòng)員真的是連續(xù)發(fā)揮失常，導(dǎo)致總是無法命中10環(huán)靶心。

要么那就是運(yùn)動(dòng)員出于某種考慮，起碼在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，他還不想去命中10環(huán)。

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先是降低房貸利率，然后是下調(diào)首付比例，接著放寬限購政策，當(dāng)傳統(tǒng)救市組合拳打完后，中介費(fèi)的降低也被推到了臺(tái)前。

為救市轉(zhuǎn)了一大圈，終于想起了最后一顆“軟柿子”。

也不奇怪，一切都是為樓市服務(wù)，關(guān)系到銀行利潤的房貸利率都能被降低，讓中介行業(yè)出點(diǎn)血貌似也不是不能理解。

今天剛看到的數(shù)據(jù)，小陽春最后一絲溫暖已經(jīng)宣告結(jié)束，過去的4月份二手房交易量開始大幅度下跌，上海二手房交易量環(huán)比下降26.71%，北京下降37.3%，杭州下降32.7%，合肥下降40%。

如果只是交易量下降還沒事，但問題是二手房掛牌量還在繼續(xù)穩(wěn)步上升，堰塞湖的高水位還在持續(xù)。

指望中介費(fèi)降低的操作給堰塞湖放水的同時(shí)幫助樓市升溫，這種想法是美好的，但效果大概率可以確定基本為0。

接下來類似于囚徒困境的狀態(tài)會(huì)在二手房市場內(nèi)蔓延，當(dāng)二手房掛牌數(shù)量達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)時(shí)，突破困境的人就會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。

大概率會(huì)先是小面積小幅度的降價(jià)，如果潛在購房群體接受了這個(gè)幅度的降價(jià)那是最好，大家順利完成交易，然就市場維持在一個(gè)平衡點(diǎn)。

但萬一潛在購房人群對(duì)這個(gè)降價(jià)的幅度不買賬，那爭著想套現(xiàn)離場的人群就極有可能會(huì)加大降價(jià)幅度。

如果真是這樣，距離堰塞湖決堤的口子大概率就不會(huì)太遠(yuǎn)了，而各地肯定不愿意看到這個(gè)情況，所以接下來一些我們想不到的救市操作肯定還會(huì)繼續(xù)。

靜等著看演出吧。

就這樣。

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