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接下來的廣州土拍，最火的地塊是哪宗？

海珠上涌果樹公園or天河世界大觀？

(資料圖)

nonono，都不是。

這兩宗靚地，雖然最近都造足了勢，被市場視為新“王炸”，但從目前的情況來看，風頭很有可能被搶！

因為，位于珠江新城東的員村一橫路地塊，已經氣勢洶洶殺出來了。

據可靠消息，最快下周，地塊就會正式登場亮相。

這宗地不僅地段黃金，身價也格外突出，樓面地價預計5萬/平，早早就預定了天河新“地王”，即將刷新廣州地價TOP10。

開發(fā)商預期也很高，有央企已經看到了搖號。

乘著暴雨爽約大好時機，今天我們也帶上了小飛機去現場轉了轉。

成色如何，看完再評判。

1

不得不說，這宗地的區(qū)位，是真的好。

其地處金融城西區(qū)，珠江新城以東，隔著華快，就是璀璨奪目的CBD。

交通上，又位于地鐵13號線、21號線沿線，附近有白馬崗（在建）、天河公園地鐵站。

周邊地標更是數不勝數，馬場（將引入SKP）、暨大、天河公園、區(qū)府...每一個單拎出來都是響當當。

不過，從密密麻麻的建筑堆里找到這塊地，還真的要花點功夫——1.4公頃的占地面積，實在是太迷你了，可以說是名副其實“蚊型地”。

從航拍圖可以直觀看到，地塊東、南兩個方向均有大量老舊住宅，樓齡普遍20年+；

西、北兩側的視野就開闊不少了，一條華南快速干線，一條黃埔大道，連接三大CBD，車流如織。

我們過去的時候，還正好趕上了地塊清拆。挖掘機轟隆作響，拆卸著地面所剩不多的建筑。

從現場情況來看，大部分的土地均已平整完畢，蓋上了防塵土工布。

經常在附近出沒的朋友應該都知道，這里原本有一處文化創(chuàng)意園，名為VLAB壹號大院。

據相關媒體報道，今年3月這里還在清場，如今就已基本拆完了，速度的確很快。

地塊周邊，主要是加油加氣站、公交站等以及一些高層住宅、白馬崗小產權房等，沿街有不少商鋪，居住氛圍還不錯。

地塊周邊，還有民政局和高院等政務機構。

同事小C評價道：結婚和判刑，都可以步行。

值得一提的是，在附近轉悠的時候，我們還看到了不少天河壹品及越天和的廣告。

嘿，天河東部、北部的項目打到這里，倒也不是說砸場子，而是這個片區(qū)實在沒有什么新盤。

整個珠江新城東已經多年沒有新宅地釋出，唯一在售的新盤，也只有鶴立雞群的天河公園豪宅，天麟府瑧林。

這是一個錢包不鼓都不敢多看一眼的項目，需要驗資500萬。

我有個朋友...囊中羞澀沒能進去，就稍微打聽了一下，目前項目在售建面約113-172平產品，均價15-16萬/平，剩的貨量不多了。

二手倒是一抓一大把，但良莠不齊。

距離比較近的華穎花園、白馬花園、蘭亭上東、都市蘭亭等，由于建成年代及硬件品質不同，價格也分為了幾檔，從3萬+到4萬+，再到6萬+；

名氣更大的美林海岸，均價直接就飆到了8萬+，掛牌10萬+的也不少。（數據來源：貝殼找房）

這個項目雖身處金融城西區(qū)，但位置已經無限靠近起步區(qū)了，和珠城距離并不算近。

也正因如此，員村這塊地才備受市場期待。

2

不過，這屆開發(fā)商有多“精”，看完首輪土拍的結果，大家也都心里有數。

羊城食品廠、番禺長隆、迎賓路是搖號了，但其他地塊呢？

增城就不說了，商業(yè)占比高的智慧城地塊，即使頂著“天河”二字，還是要由城投兜底；有瑕疵的橋梓地塊，也要靠省建工下場。

這年頭，也沒幾個開發(fā)商拿地不是審慎研判后才往外掏的錢。

即將上線的員村一橫路地塊，能引來央企放話搖號，自然有過人之處：

一、地段強，過條馬路就是珠江新城；

二、交通便利，雙地鐵+華快+黃埔大道；

三、片區(qū)缺貨n年，存在著龐大的置換需求；

四、總價大概19億，資金占用少，風險可控。

但開頭我們也提到，這塊地單價非常高，即使有溢價率限制，但5w+肯定是跑不了的。

這也注定了，將來房價不會很親民。

這樣的迷你地塊，體量只有3.8萬平，大概率會對標瑧林來做改善和豪宅來搞，精雕細琢，慢慢賣。

但這塊地并不完美，有比較突出的問題：

一、城市界面一般，舊廠、舊村、舊城大雜匯；

二、華快、黃埔大道兩面夾擊，一整個“呼嘯山莊”；

三、體量太小，規(guī)劃僅兩棟住宅樓，可操作空間有限，配套基本靠蹭；

四、教育資源一般，自身僅配建1所9班幼兒園，小學、初中需統(tǒng)籌解決。

我們簡單說說第一點。

整個員村片區(qū)的全面改造，其實說了很久，但基本沒有什么大的動作。

尤其是地塊周邊的老破小，很多權屬都非常復雜，即使改造，也更多是補短板的微改造，不會拆掉重來；

舊村部分，早前進村布局的珠光、越秀雖然還開著展廳，但短期內也很難有新一步的進展。

這也意味著，在未來相當長一段時間里，片區(qū)的面貌與配套都不會有大的變化。

眾所周知，廣州是很認珠江新城的，即使是在市場極差的情況下，往往也能收獲“走出獨立行情”的高度評價，尤其豪宅集聚的東區(qū)。

背后支撐的，無非就是龐大且優(yōu)質的購買力。

與珠江新城臉貼臉的員村地塊，相信光憑地段就能吸引不少買家。

但是，能掏得起10w+/平的客群，愿不愿意接受這樣一個美中不足的項目，還有待考量。

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