點擊藍字“聽三哥說”關注我吧~

又一次新房的降價，被叫停了。

【資料圖】

5月5號，蘇州昆山住建局發(fā)了一則叫做《關于昆山嘉寶網尚置業(yè)有限公司、昆山長泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報》，通報內容

四個字可以概括。

不準降價。

昆山嘉寶和昆山長泰置業(yè)這兩家房企因為“擅自”大幅降價而被昆山市住建局調查并叫停了降價的違規(guī)行為，同時暫時關閉了這兩家房企的網簽權限。

降價賣房？網簽給你關了看你怎么賣。

1

市場經濟愈發(fā)讓人看不懂了。

既不是戰(zhàn)略物資，又不牽扯違法違規(guī)，怎么一個由房企制造出來的水泥殼子，就不能有正常的價格波動呢？

只能上漲不能下跌，但凡有一個跌幅大的，馬上就有一紙文件出來叫停，這種魔幻的景象讓我想到了一個略有復古感的詞匯。

統(tǒng)購統(tǒng)銷。

一個正常的市場內，如果供應過大而需求過小，那么供應方為了回收資金進行降價銷售簡直是合理的不能再合理的市場行為。

降價銷售既刺激了市場疲軟的需求，又讓供應方快速回籠了資金，減輕了資金使用的成本壓力，這本來是供需雙方兩全其美的的事情，卻總是阻力重重。

問題出在哪？

2020年疫情后樓市在央行寬松的貨幣政策和地方上各種開綠燈救市的行為中逐漸升溫，隨后8月份三道紅線出臺全面收緊房企負債規(guī)模和融資環(huán)境，緊接著是21年的房企暴雷違約潮，再然后就是發(fā)現(xiàn)對樓市矯枉過正后2022年下半年開始的全面救市。

從救市，到打壓，再到救市，樓市在疫情發(fā)生后這短短3年坐了次一波三折的過山車。

打壓就不說了，單說救市。

降低落戶門檻，降低房貸利率，延長房貸年限，降低首付比例，簡化社保規(guī)則，總之什么救市的政策都用到了，就是沒在新房價格上做文章。

就好像是房間里的大象，大家都知道房企降低新房售價是當下最有可能救市的方法，但卻集體對這個方法視而不見，甚至故意在躲著這個方法。

到底在怕什么？

價值，無非就是怕新房背后的土地價值受到沖擊。

關于土地在地方財政中的重要性我以前文章講的太多，今天就不贅述了，總之清楚一點，新房價格直接聯(lián)動著土地價值，而土地的價值又是地方上舉債的核心信用抵押物。

過去幾十年土地財政滾出來的大量債務靠的是土地價值作為信用抵押，而未來繼續(xù)滾動這些債務的同時再舉新債（清償利息+再借錢），同樣還要靠土地作為唯一的信用抵押物。

所以，土地價值不能垮。

這個基本屬于所有和土地財政有一腿的城市的通病，具體到這次的昆山也不例外。

在過去的4月份昆山公布了2023年的供地計劃，全年供地中涉及房地產的建設用地是25宗，其實有3宗住宅用地在5月下旬就要出讓。

眼看要賣住宅用地，你們兩個房企在這個節(jié)骨眼上給我搞新房的大促銷大降價？

你們是降給其他房企看呢？還是降給那些攥著錢就是不進場買房的人群看呢？

是想告訴其他房企昆山的新房市場疲軟，不要來高價拿地呢？還是想告訴一直在等待的人群，等一等房價真的會降呢？

你們這種行為不是妥妥的沖擊土地價值是什么？

2

所以，新房價格的下降與否并不是獨立存在的事情，背后的土地價值是阻擋房價下降的關鍵，而偏偏這個土地價值是堅決不能被撼動的。

死結就在這打上了。

地方心里清楚，想要土地財政這碗飯繼續(xù)吃下去，就得讓房企們繼續(xù)高頻次的拿地，但在暴雷爛尾加上經濟下行的壓力下，新房去化速度一直是個問題，再加上銀行等一眾金融機構絕不“雪中送炭”的原則，房企手里壓根沒多少錢來拿地。

除了親兒子央企國企有拿地的能力之外，剩下的民企能挺著不暴雷就算不錯。

同樣，地方上也知道房企的新房去化速度不夠理想，為了新房的銷售更是為了自己賣地的營生，前文提到的那些救市政策該出的不該出的地方上都出了，但還有相當一部分潛在購房群體現(xiàn)在就是死活油鹽不進。

怎么辦？轉頭直面房間里的那頭大笨象？祭出真正的大殺器？

地方上明知道大面積普遍性的降價是最直接有效的樓市救市大殺器，但同時也十分清楚這個大殺器一旦使用的副作用。

先是新房價格堅挺的光環(huán)破滅，然后是地方上土地價值的崩塌，而價值遭受市場質疑的土地，既不能穩(wěn)住地方上之前債務，更無法為將來的借新還舊作為優(yōu)質抵押物而存在。

新房普遍大幅降價的這個大殺器只要一祭出，土地財政這臺老舊的吸金機器不敢說會徹底停轉，但半死不活的接近半癱瘓還是極有可能的。

而一旦這樣，別說地方龐大的債務問題，就是下個月某些人的工資是否能順利的發(fā)出來，都要打個大大的問號。

不降價是拖著，能過一天是一天，降價是原地暴斃，一天都別想多活。

很顯然，地方上更傾向于前一種選擇，當一天和尚撞一天鐘，先撞著再說。

當然地方上這種拖延戰(zhàn)術在某種角度上來看，也是一種特有的“智慧”。

根據(jù)《中國土地年鑒》的數(shù)據(jù)，從1998年正式開啟住房改革從而讓商品房登上經濟大舞臺開始，國有土地出讓金就進入了超快速上升通道。

1998年國有土地出讓金還只有507億，到了2020年這一數(shù)字就飆升到了8.4萬億。

22年時間，國有土地出讓收入增長了約165倍。

同年全國一般公共預算收入9875.95億元，到了2020年增長到182595億元、

同樣是22年時間，全國一般公共預算收入的增長相比賣地收入的增速就差點意思，只增長18.4倍。

我們總說自己所在城市發(fā)生著日新月異的變化，水泥叢林愈發(fā)的茂密繁榮，寬闊的道路和四通八達的地鐵在不斷的延長增加，新城和新區(qū)擴大著城市的骨骼，越來越多的綠地和公園也在點綴著城市的綠化。

而就是這過去20多年的“繁榮發(fā)展”，繞不開的正是房地產背后土地財政這濃墨重彩的一筆。

事情很明了，現(xiàn)在如果不拖著保住新房的價格，那么這種依靠賣地而推動的“繁榮發(fā)展”的速度將徹底成為過去式從而無法繼續(xù)存在，而為過去繁榮所欠下的債務，也會以最快的速度蜂擁而來。

65萬億的的債務大禮包。不是鬧著玩的。

3

今年第一季度的小陽春現(xiàn)在基本證實，真就只是個陽春而已 ，4月新房和二手房市場已經顯露疲態(tài)，很正常，所謂的陽春更多的只是去年疫情積壓的購買力而已，釋放完了就完了。

沒有后續(xù)，沒有跟進，更沒有所謂的第二波，就是一波流。

看接下來怎么搞吧，房企主動降價自救這條路子再次被證明依然是禁行狀態(tài)，那就只能和個體們做意志上的對抗了。

一邊是想繼續(xù)用個體的負債空間來繼續(xù)維持地方上land finance的運行，一邊非要等到樓市允許等房企自己給新房狠狠的放血。

看是地方上等的起，還是個體們更堅定了。

前幾天看新聞寧波又一次放寬了房貸年齡的限制，美其名曰是為了激活老年人的購房需求，這種離譜的理由都想的出來，看來貌似還是地方上更著急一些。

等等看吧，也許嚴峻的考驗不會太遠了。

那些所謂的發(fā)展快速外表光鮮亮麗的城市們，你們這些城市引以為豪的繁榮到底是land finance堆砌起來的泡沫，還是真正有產業(yè)發(fā)展和人口流入做出的新篇章，要不了太久就會見個分曉。

你們這些城市大喊著吸引人才，是真心為了給當?shù)匦屡d產業(yè)引入發(fā)展人才，還是簡單的降低落戶門檻，從而給當?shù)貥鞘幸敫嗄芟路繋齑娴臐撛谫徺I力？

你們這些城市發(fā)展產業(yè)園大建新城新區(qū)，到底是為了給配套產業(yè)一個健全的孵化基地，還是為了以此噱頭做高地價好讓周邊新房賣出個好價格？

距離答案浮出水面的時間，應該不遠了。

就這樣。

感謝大家閱讀，如果喜歡

關鍵詞：