好的居住環(huán)境,成為提升居住品質(zhì)的保障。觀海新聞/青島早報記者薛雅方攝

回顧2022年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn),在多重超預(yù)期因素影響下,全國地產(chǎn)行業(yè)都呈現(xiàn)出市場銷售大幅回落。在此背景下,政策頻頻出手,需求端政策優(yōu)化貫穿全年,中央及地方“支持剛性和改善性住房需求”釋放。視線回到青島,雖然青島地產(chǎn)市場同樣遭遇寒冬,在政策支持力度及房企積極營銷帶動下,市場依然出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。特別是在主城區(qū),改善型住宅正在成為市場最主要的增長點,同時城市更新帶來更便捷的生活,為地產(chǎn)發(fā)展更是提供了更堅實的支撐。年底金融16條政策出臺,支持房企融資“三箭齊發(fā)”,標(biāo)志著供給端政策進(jìn)入全面支持階段。自此,地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期。與此同時,租購并舉住房制度持續(xù)完善,為新市民、青年人提供更多住房保障。

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關(guān)鍵詞：購房成本

買房當(dāng)然要看價格,2022年地產(chǎn)市場一系列的變動最大的特點就是買房成本的降低,當(dāng)然這主要來自于利率和公積金得了利好政策。

先來看看利率,這是今年最先動起來的。早在1月20日,五年期LPR首次下調(diào)5個基點,當(dāng)時房貸利率加點較高,首套房貸主流利率普遍在5.35%。4月25日,央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25%,釋放長期資金約5300億元,緊接著多家銀行調(diào)整房貸利率,首套房貸正式“破5”,達(dá)到了4.8%—4.9%。這波降息引發(fā)了不小的震動,也引起了購房者更多期待。

5月15日,中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,青島部分銀行首套房貸利率調(diào)至4.4%。5月20日,五年期LPR再次下調(diào)15個基點,降至4.45%,青島各大銀行迅速跟進(jìn),首套房貸利率調(diào)至4.25%。8月22日,5年期LPR再次超預(yù)期下調(diào)15個基點,由4.45%調(diào)整至4.3%,青島首套房貸利率達(dá)到4.1%,二套房貸4.9%,首套房貸款利率已低于2009年房貸利率打七折后的4.156%。

不僅如此,公積金也在降門檻、提額度、提取首付等展開。5月23日,青島市住房公積金管理中心引發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強化租購并舉支持力度優(yōu)化我市公積金政策舉措的通知》,調(diào)整部分公積金政策。公積金申請門檻從連續(xù)繳存12個月縮短為連續(xù)繳存6個月以上;二手房公積金貸款期限與房齡之和由最長不超過30年放寬到最長不超過50年,貸款期限最長不超過30年;取消房齡與首付比例掛鉤的規(guī)定,不再按房齡階梯式提高首付款比例。政策調(diào)整后,購買首套住房的,首付款比例不低于30%;購買二套住房的,首付款比例不低于40%。該政策讓公積金借貸準(zhǔn)入門檻降低,延長了貸款年限,有利于二手老房使用公積金貸款。6月15日,公積金再次發(fā)布新政,在公積金貸款額度上進(jìn)行提升,在青島市購買家庭首套自住住房的,借款申請人及配偶均符合申貸條件的,公積金貸款最高額度調(diào)整為80萬元;借款申請人僅本人符合申貸條件的,公積金貸款最高額度調(diào)整為50萬元。購買家庭第二套自住住房的公積金貸款最高額度政策保持不變。

8月31日,公積金再出新政,自2022年9月1日起,在我市行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品房,可申請?zhí)崛≠彿咳思捌渑渑济碌淖》抗e金用于支付購房首付款。同時,階段性放寬上述政策提取范圍,2022年9月1日至2023年8月31日期間購買家庭(包括職工本人、配偶及未成年子女)首套自住住房并申請?zhí)崛」e金支付首付款的,提取人范圍放寬至購房人及其直系親屬(包括配偶、父母和子女)。12月2日,青島“商轉(zhuǎn)公”政策落地,多子女家庭購買首套房貸款額度可上浮20%。

關(guān)鍵詞：政策松綁

政策一直被認(rèn)為是樓市的風(fēng)向標(biāo)。2022年,青島樓市新政更是“狂刷存在感”,從公積金到限購,對購房群體而言,不僅僅買房更實惠,買房也變得更便捷。

青島的限購政策在此之前執(zhí)行為本市戶籍家庭限購區(qū)限購2套,非本市戶籍家庭(從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的家庭)限購區(qū)限購1套,限購區(qū)域為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、西海岸新區(qū)。今年6月3日,西海岸新區(qū)和城陽區(qū)同日發(fā)布政策,全面取消住房限購政策,新增嶗山區(qū)王哥莊街道為非限購區(qū)域,并且中心城區(qū)限購也出現(xiàn)放松——在中心城區(qū)(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū))范圍內(nèi)出售已有住房1套或者多套后的居民家庭,可以在2年內(nèi)再購買1套住房。此次限購放松政策加速了城陽區(qū)和西海岸樓市的回暖,在限購放松和其他各項政策的綜合推動下,6月青島樓市成交量激增。9月15日,限購再次放松。其中提到繼續(xù)實行限購政策的區(qū)域為市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外),并明確對限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房,本地居民限購2套,二孩、三孩家庭可增購1套,外地居民居住滿半年限購1套。除此之外山東省青島政務(wù)網(wǎng)顯示,青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在回復(fù)市民提問時表示,在本市范圍內(nèi),新建商品住房滿5年方可上市交易,上市交易時限可以自合同網(wǎng)簽備案時起算,二手住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年方可上市交易。除了限購、限售、信貸、公積金等,部分區(qū)域還出臺了落戶、購房券、契稅補貼、帶押過戶等,在“房住不炒”的原則下,利好真正的剛需和改善需求。

關(guān)鍵詞：城市更新

今年青島市推出了城市更新與城市建設(shè)三年攻堅行動,一批重點交通基礎(chǔ)設(shè)施項目紛紛啟動建設(shè)。以唐山路快速路、遼陽路快速路、地鐵4號線等為代表的一批重點交通工程,不僅破解了百姓出行的難點、痛點,也為城市格局產(chǎn)生了重要影響。尤其是對樓市發(fā)展,將有效地平衡南北差異的同時,也將大大提高剛需樓盤的性價比。

以浮山后為例,這里是目前市區(qū)最為火爆的城市居住區(qū),從商業(yè)到教育,齊全的配套讓這里成為改善型住宅的理想之所。然而浮山后也有短板,那就是公共出行。浮山后東邊有2號線地鐵,西邊有3號線,中間的廣大區(qū)域只能依靠公交。早晚高峰期,遼陽路、合肥路經(jīng)常發(fā)生擁堵,去五四廣場無論是選擇公交直達(dá)還是公交倒地鐵都得1小時左右。剛剛開通的4號線完美解決了浮山后的這一問題,從浮山后的中軸遼陽路穿行而過,無疑將極大分流一部分浮山后的地上車流、人流,可有效為片區(qū)道路交通減輕壓力。與此同時,正在建設(shè)的遼陽路快速路(福州路-海爾路),則將為浮山后居民出行提供地上便捷通道。有了這條快速路,無論是往東前往青銀高速,還是往西到西海岸新區(qū),都可以快速抵達(dá)。

在交通之外,城市更新更是在提升居住品質(zhì)上入手。今年6月,成立太平山、浮山公園建設(shè)整治指揮部,召開了誓師大會,舉全局之力做好太平山、浮山公園建設(shè)整治工作。目前,太平山中央公園整治提升和生態(tài)修復(fù)項目已全部完工,設(shè)計綠道全部貫通開放。太平山環(huán)山綠道在建部分已完成投資額的86%,計劃年底前全部貫通,明年3月底前完成全部節(jié)點建設(shè)對市民開放。同時實施了浮山防火通道(綠道)建設(shè),打通13.5公里浮山環(huán)山道路。除了太平山和浮山公園建設(shè)之外,青島以“拆實墻、還綠景、通園路、便市民”為主,完成60個山頭公園整治,堅持一山一策,各具特色。城陽區(qū)駝船山以“綠浪駝船”為設(shè)計理念,以山體綠化為主要手段,融入“駝船山”的故事傳說,打造以綠、以石、以船、以花為主題的山體郊野公園。白云山以“白云山上盡,清風(fēng)松下歇”的設(shè)計理念,營造出都市田園風(fēng)光、疏林草地及松林探險等幾大不同景觀空間?？诖珗@作為規(guī)模較小的城市綠色開敞空間,在高樓云集的城市中見縫插針地布置,在改善城市生態(tài)環(huán)境、方便百姓健身活動方面發(fā)揮了重要作用。實施120個口袋公園建設(shè),是我市公園城市建設(shè)三年攻堅行動中的重要任務(wù)之一。

對于普通購房者來說,更好的居住環(huán)境,成為提升居住品質(zhì)的有效保障。更加齊全的配套,也讓改善型住宅有了更廣闊的市場,同時有了好的配套,也讓整個青島樓市有了更加穩(wěn)健的根基。對購房者來說,房子買得更值。

關(guān)鍵詞：品質(zhì)優(yōu)先

當(dāng)交通、教育等配套越來越豐富,完善的公共資源成為標(biāo)配的時候,開發(fā)商的內(nèi)卷心里也開始逐步增長。據(jù)青島卓易數(shù)據(jù),在今年1—11月項目銷售金額榜前十項目中,改善型樓盤占絕大多數(shù):大云谷金茂府以45.85億元奪得銷售金額榜第一;海信君瀾排在第二,實現(xiàn)銷售金額42.41億元;第三名為銀豐玖璽城項目,銷售金額30.92元;佳源華府排在第四,銷售金額28.31億元,前四名均是主城核心區(qū)中高端項目。另外,前十名還有綠城理想之城、魯信海曙云霞、金地華章等多個位于主城的項目,從熱銷項目可以看出,總價在500萬元以上的高端住宅,正成為青島樓市年末成交的壓艙石。

都說樓市不景氣,可為什么越貴的房子越有人買。當(dāng)眾多樓盤在為爭搶客源打出花式降價牌的同時,品質(zhì)盤卻逆勢上揚。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),青島今年前10個月新房成交中,總價在700萬元以下的房源,成交套數(shù)比去年下滑27%—33%,總價700萬—800萬元跌幅收窄到20%,總價800萬元以上的跌幅僅為5%。這反映出越是總價高的住宅,受當(dāng)下市場波動影響越小,高端住宅成為高凈值人群的“剛需”。

而且不僅僅是高端住宅,2022年樓市,二手房長期處于下滑態(tài)勢。配套更齊全的新小區(qū)成為年輕人的追捧,從車庫直接回家避免風(fēng)吹雨淋;小區(qū)有中心客廳,可以和鄰居愜意交流;舒適的橡膠跑道,更方便每天鍛煉……在2022年,當(dāng)購買成本下降、政策也開始松動,人們對居住本身品質(zhì)的要求越來越強烈。對住宅品質(zhì)的追求不僅僅只是單純的享受,它所帶來的將是你生活的另一段開始。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬