12月已過半，2022年的青島樓市正式進(jìn)入年終倒計時！失約“金三銀四”，更爽約“金九銀十”，最后兩月本是沖刺的時刻，卻因為各種因素再次錯過了重要的11月。如今，政策層面上暖風(fēng)頻吹，有望吹開樓市“迷霧”。12月初，住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策出臺，可以讓很多之前高利率買房的市民享受到現(xiàn)在利率下降的紅利。當(dāng)然，更重要的還有11月28日支持房企融資的“第三支箭”落地，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的政策組合形成，“解渴”地產(chǎn)融資。房企得到資金支持，資金壓力可以緩解，實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，有助于實現(xiàn)樓市信心回升，從而帶動成交量的回升。2022年只剩下最后的兩周時間，在樓市重大利好之下，開發(fā)商也積極推出沖刺優(yōu)惠。那么，今年年底你會買房嗎？

樓市正在上演“小翹尾”

(資料圖片僅供參考)

其實，金九銀十再次落空后，很多從業(yè)者對接下來的兩個月并不看好。然而，11月的實際狀況卻帶來了“小驚喜”。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年11月青島新房成交10151套，環(huán)比10月新房成交8323套上漲了22％；新房成交面積1119621．18平方米，環(huán)比10月上漲了10．3％。單看新建住宅成交情況，2022年11月青島新建住宅共計成交了8424套，環(huán)比10月6744套上漲了24．9％；新建住宅成交總面積947389平方米，環(huán)比10月上漲了17．2％，當(dāng)月新建住宅成交量占比11月新房成交總量的83％。此外，據(jù)粗略計算，11月份青島成交的新建住宅套均面積為112．5平方米，可見臨近年底，大戶型依舊是新房市場成交主力。

支撐11月樓市快速上漲的關(guān)鍵因素在李滄，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，李滄區(qū)11月新房成交了2612套，新房成交面積251893．16平方米，異軍突起成了11月青島市新房銷售冠軍區(qū)域，單區(qū)新房成交量占全市新房成交總量的26％，占比超過了1／4。而西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)這些此前一直表現(xiàn)突出的熱銷板塊，在11月僅能排在“第二梯隊”。其中西海岸新區(qū)11月新房共成交1388套，新房成交面積169374．59平方米，排在了第二位，單區(qū)新房成交量占比全市新房成交總量的14％；“銀十”的銷冠區(qū)域城陽區(qū)，11月新房共成交了1291套，新房成交面積154560．88平方米，單區(qū)新房成交量占比全市新房成交總量的13％，僅排在第三位；還有即墨區(qū)，11月新房成交1124套，新房成交面積128456．946平方米，占比全市新房成交總量的11％。

另外就數(shù)據(jù)來看，環(huán)比略有上漲，但11月份畢竟是樓市傳統(tǒng)銷售淡季，加上受疫情防控的影響，今年11月新房市場的總成交量略不及去年同期。新房成交量與成交面積的同比跌幅分別為4．3％和8．7％。當(dāng)然就算這樣，超過20％的環(huán)比上漲依然讓很多從業(yè)者看到了希望，似乎年底還有必要“搶救”一下樓市。

政策助力信心恢復(fù)

本月初，青島市住房公積金管理中心發(fā)布《青島市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款管理暫行辦法》，正式啟動“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。將商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)為個人住房公積金貸款，最主要的優(yōu)勢在于利率的下降，根據(jù)中國人民銀行關(guān)于住房公積金貸款利率的最新決定，目前首套個人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）為2．6％，5年以上為3．1％。也就是說，符合條件的職工在成功辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)后，可以將原利率高達(dá)5．6％－5．8％的商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)變?yōu)槔蕛H2．6％－3．1％的公積金貸款，如果按照上限計算，商轉(zhuǎn)公最高將省下30多萬元的利息支出。

據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至2022年11月末，全國共有400余個省市（按省市政策次數(shù)統(tǒng)計）出臺約770余次房地產(chǎn)放松政策。11月單月，全國樓市政策發(fā)布約70次。特別是在11月底，稱之為樓市“三支箭”的融資政策連續(xù)發(fā)布。其中“第一支箭”為央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。緊接著11月23日，又發(fā)出“第二支箭”，由中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。11月28日，證監(jiān)會再次發(fā)出“第三支箭”證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

業(yè)內(nèi)專家表示，融資松綁，層層突破，在政策的支撐下市場信心正在逐漸恢復(fù)，從近期地產(chǎn)股看漲等可見行業(yè)發(fā)展新的機(jī)會和成長空間，也有人預(yù)測“樓市最艱難的一關(guān)已經(jīng)過去了”。

各大房企歲末搶收

政策不斷“推新”，在業(yè)內(nèi)人士看來，其最大意義在于對樓市信心的提振作用。但就眼下來說，最大的任務(wù)還是年底沖量，面對僅剩兩周的2022年，有不少樓盤繼續(xù)上演以價換量，價格大戰(zhàn)已經(jīng)開打，以優(yōu)惠促銷來搶收歲末市場。

近日，青島城陽區(qū)“白沙灣某大盤起價6999元／平方米”的消息刷屏青島?！斑@僅僅是起價，均價在9000元／平方米—10000元／平方米之間，目前這個項目人氣是非常旺的?！庇蟹康禺a(chǎn)中介從業(yè)人員告訴記者，而該項目二手房目前的成交單價12000元／平方米左右，與周邊新盤相比也有價格上的優(yōu)勢。和卓越蔚藍(lán)群島同出白沙灣片區(qū)的萬科海潮云起項目，近期推出了“首付直貼”活動，而萬科在青島藍(lán)谷紫郡項目也推出了補(bǔ)貼首付活動。隨著年末臨近，部分國資背景的開發(fā)商也加入了全辦促銷“陣營”。在房價相對堅挺的浮山后片區(qū)，國泰華府推出“首付10％”的活動，到訪禮、特價房、成交禮不斷。而城陽區(qū)的天一仁和宸璟閱山，在年底推出的抄底置業(yè)的活動，購房者可以享受限時秒搶特價好房等活動，推出的三套特惠房源當(dāng)中，最高可以直降32萬元。另外，一個備受關(guān)注的樓盤是市北區(qū)華新園央和府項目，項目雙12推出惠戰(zhàn)雙12，好房燃購節(jié)的活動。購房者認(rèn)購可享受最低10％分期，分期半年；12套一口價房源最高立減30萬元。

從以上優(yōu)惠不難看出，推出特價房或價格直降是最常用的促銷辦法，有的項目降價幅度動輒超過30萬元，看來年底的確是撿漏的好時機(jī)。同時，很多樓盤推出的抄底首付等優(yōu)惠活動，更是降低了買房的門檻，對于剛需購房者來說，無疑是難得的好機(jī)會。

相關(guān)鏈接：政策頻發(fā)是否影響明年走勢

優(yōu)惠給得再多，也有購房者擔(dān)心自己買在高點(diǎn)上，擔(dān)心未來房價會進(jìn)一步下跌。近期，金融融資“三支箭”到底會對明年樓市走向產(chǎn)生怎樣的影響呢？

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“三支箭”的陸續(xù)射出對房地產(chǎn)市場有一定的激活作用，從政策出臺后地產(chǎn)股的一波上漲行情就可以看出政策對投資層面的利好。也有業(yè)內(nèi)人士表示，“三支箭”政策給了部分房企一定的流動性空間，房地產(chǎn)市場的融資端確實放松了。目前來看，受益的多是大型國企央企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，中小民營房企尤其是出險房企短期內(nèi)或不會受益。而且從目前現(xiàn)有的政策來看，金融政策對頭部的、全國化發(fā)展的、運(yùn)營健康的大房企有資金傾斜。實際上，政策出臺后，明顯可見投資拿地的房企聚焦于大房企，未來國企、央企和大型民營房企在市場上的占比會越來越高。

記者綜合各方面觀點(diǎn)認(rèn)為，目前“三支箭”政策對房地產(chǎn)行業(yè)融資層面有一定幫助，對“保交樓”有一定支持作用。反映在市場層面，未來房企特別是大型房企，可以有更充裕的資金來拿地，推出更好的產(chǎn)品，有助于樓市的良性發(fā)展。但房地產(chǎn)市場實際銷售層面的改善需要多方面支撐，更重要的是，房企是否受益關(guān)鍵要看銷售端能否好轉(zhuǎn)，畢竟市場回暖還是要靠房企自主造血能力的提升。而且國家“房住不炒”的大方向并沒有發(fā)生變化，結(jié)合很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“最艱難的時候已經(jīng)過去”的論調(diào)，在2023年樓市最主要的關(guān)鍵詞還將是“穩(wěn)定”，也就是說房價不會出現(xiàn)大規(guī)模的下跌，但也不存在快速上漲的可能性。要不要出手買房，從眼下的市場來看，最關(guān)鍵的還是要看你的需求。 觀海新聞／青島早報記者劉鵬

關(guān)鍵詞：