昆明“造城運動”留下40多個爛尾樓 望業(yè)主“自救”?
自工地停工以來,業(yè)主持續(xù)維權,今年是業(yè)主們等待復工的第6年。本文圖片/受訪者提供
昆明“別樣幸福城”的別樣困局
昆明“別樣幸福城”4號地塊的業(yè)主卯先生,自嘲是昆明市區(qū)“最孤獨的人”。
不久前,他和妻子搬離陰暗潮濕的地下室,住進明朗透風但危險重重的爛尾樓頂層。“我買的18樓的房子,住自己的踏實點。”爛尾樓沒有電梯,卯氏夫婦花了將近一個月,修樓梯、掃樓道、安裝門窗,一趟又一趟地,將木床、桌椅等笨重家具馱到18樓。
與卯先生類似,最近這一個多月,有30來戶家庭因為失業(yè)、租約到期等原因,住進了“別樣幸福城”的爛尾樓。爛尾樓缺水斷電,沒有門窗,業(yè)主靠電瓶和蠟燭照明,在工地水坑取水,在窩棚搭伙做飯,過上“城市吉普賽人”的生活。相關生活視頻流傳到網(wǎng)上,引發(fā)關注,業(yè)主們一夜之間成為網(wǎng)紅。
業(yè)主入住爛尾樓在昆明已有先例。去年5月,昆明呈貢奧宸中央廣場爛尾5年后,上百業(yè)主住進了未裝修的爛尾樓。
今年是“別樣幸福城”爛尾的第6年,面對越來越多在爛尾樓“扎根”的業(yè)主,當?shù)亟值擂k、派出所、物業(yè)、開發(fā)商等紛紛貼出告示,要求業(yè)主搬離爛尾樓。
開發(fā)商從拆遷公司起家
別樣幸福城位于昆明南市區(qū)巫家壩CBD核心區(qū),是官渡區(qū)上苜蓿村城中村改造項目。項目占地約390畝,涉及9個地塊,除9號地塊為公共綠地外,其余8個地塊為居住用地或商業(yè)用地。
“1號、2號、3號地塊已建好交付,4號地塊爛尾了,5號地塊原本爛尾,后被業(yè)主自救成功,6號、7號、8號地塊尚未開發(fā)。”4號地塊的業(yè)主劉女士告訴《中國新聞周刊》。劉女士家有6口人,原住在一個60多平方米的房子。為了改善居住條件,2013年她賣小換大,以129萬元的價格購買了別樣幸福城一套150余平方米的房子。
業(yè)主在4號地塊入口貼出告知書,要求過去幾年從未露面的開發(fā)商李留存出面回應業(yè)主訴求。
“我們購房合同是和昆明曉安拆遷經營有限公司(下稱曉安拆遷公司)簽的,但別樣幸福城的開發(fā)商通常對外說成昆明佳達利房地產開發(fā)經營有限公司(下稱佳達利公司),這兩家其實是一體的,董事長都是李留存。”劉女士介紹道。公開資料顯示,佳達利公司成立于2001年,注冊資本5000萬元,是一家以城中村改造項目起家的昆明本土地產商,在2007年以前一共開發(fā)過3個城中村改造項目,總面積未超過200畝。
然而自2007年起,佳達利公司迅速擴張,在短短三年時間內,先后拿下地產項目“春城海岸”“別樣藍天”和“鳳凰龍庭”,3個項目占地總面積逾3000畝。據(jù)一位熟悉昆明地產行業(yè)的人士了解,佳達利公司作為成立時間短、實力不夠雄厚的小開發(fā)商,卻能夠在短時間內拿下多個大型地產項目,是因為有深厚的政府關系支撐。
“房產形勢不好,而且杠桿太長,不要說這種民營企業(yè),就是云南大型地產公司也難做好這種超大型項目。”云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研曾在接受媒體采訪時認為,佳達利公司的前述拿地行為相當于“蛇吞象”,“出問題是必然的”。
事實上自2014年起,前述三個地產項目中,春城海岸、別樣藍天相繼停工爛尾,鳳凰龍庭則至今未動工。根據(jù)《云南法制報》2012年的一篇調查,別樣藍天城改項目早在拆遷之前的2009年,就已開始對外售房;開發(fā)商以低價團購利誘客戶買房,開發(fā)期間“三番五次向業(yè)主漲價,交房時間一再推遲”。
“別樣藍天就是如今的別樣幸福城。”劉女士說。
“造城運動”后留下40多個爛尾樓
2014年,劉女士以每平方米約8600元的價格,貸款購買了別樣幸福城4號地塊150平方米的套房。根據(jù)購房合同,開發(fā)商應于2015年5月31日交房,然而她發(fā)現(xiàn)2015年春節(jié)過后,工地便再無動靜。
“當時我以為工人放假了,沒想到過完年了也不開工。”察覺不對勁的劉女士,開始聯(lián)合其他業(yè)主維權。后來業(yè)主們交流發(fā)現(xiàn),大家購買同一棟樓的房屋,卻被允諾不同年份的交房日期。此外,業(yè)主們按照開發(fā)商要求,向工行、建行、光大、民生等多家銀行申請貸款,付給開發(fā)商的款項并非全部流入住建部門指定的監(jiān)管賬戶。
“我市采取委托銀行監(jiān)管模式,別樣幸福城項目辦理預售證時,預售款監(jiān)管銀行為中國工商銀行北京路支行。2013年4月,我局與中國工商銀行北京路支行簽訂了《商品房預售款委托監(jiān)管協(xié)議》,委托中國工商銀行北京路支行作為預售款資金監(jiān)管銀行,指定專人負責,對該項目的預售款進行監(jiān)管。”2018年8月25日,昆明市住建局在答復業(yè)主的一條網(wǎng)上留言時透露,“由于曉安拆遷公司拒不履行協(xié)議約定,未將預售款完全歸集至監(jiān)管專戶,導致該項目停工。”
2020年5月,業(yè)主張女士帶著孫子孫女住進了爛尾樓。
據(jù)劉女士估算,別樣幸福城4號地塊涉及12棟樓1255套房,這些房屋大部分已售出,預售款達10億元以上。這筆資金用來開發(fā)4號地塊原本充裕,但多名受訪業(yè)主均曾聽聞,它被開發(fā)商挪用去開發(fā)春城海岸了。對此說法,《中國新聞周刊》試圖向佳達利公司一名李姓負責人咨詢,對方未作出回應。
有業(yè)主在人民網(wǎng)領導留言板留言道:“房地產管理法明確了預售所得款項必須用于本項目相關工程建設,但是開發(fā)商置法律不顧,挪用資金至其他項目導致資金斷裂爛尾。這是嚴重的違法行為。政府、住建部門有監(jiān)督職責,也要為這一行為負責。”過去幾年,業(yè)主們頻繁向各級政府和住建部門反映情況,一度因涉嫌擾亂公共場所秩序被行政拘留。
長期關注地產行業(yè)的自媒體人郝懋(化名)認為,別樣幸福城爛尾背后,存在樓盤預售款監(jiān)管不到位的問題。“全國大部分地區(qū),樓盤預售款一般都受到監(jiān)管,只有在竣工驗收之后,這些款項才會全部進入開發(fā)商賬戶,以確保樓盤工程建設。昆明不一樣,他們的預售監(jiān)管幾乎不存在。”郝懋撰文道。
今年6月,昆明市住建局宣布將出臺《商品房預售資金監(jiān)管辦法》,“以確保房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展,做好房地產政策儲備,預防‘爛尾’發(fā)生。”郝懋向《中國新聞周刊》表示,監(jiān)管辦法的遲遲未出臺,側面反映昆明過去在預售款監(jiān)管上失之松懈。“昆明市政府可能因為想吸引開發(fā)商開發(fā),所以對這塊要求沒那么嚴格。”
郝懋認為,昆明早年因為造城運動,項目數(shù)量大幅增加,部分實力不強的中小地產商紛紛涌進,在快速擴張中遭遇運營、環(huán)保、政商等各類風險,為后續(xù)大規(guī)模預售樓盤爛尾現(xiàn)象埋下伏筆。
據(jù)不完全統(tǒng)計,2014年至2015年,除別樣幸福城外,云錫金地、南亞之門、沸城、金恒財富廣場、譽峰國際、奧宸中心、大宥城等一批項目加入爛尾樓名單;高峰時期,昆明市場上爛尾項目達40多個。
今年3月,云南省住建廳下發(fā)《關于全力清理整治爛尾樓的通知》,要求各州市住建部門于2020年4月30日前全面摸清底數(shù)和真實情況;制定切實可行的處置工作方案,確保全省“爛尾及遺留問題”全部清零。
《中國新聞周刊》就此向云南省住建廳一名周姓工作人員去電咨詢,對方未透露具體的爛尾樓摸排數(shù)據(jù),但提到別樣幸福城有被統(tǒng)計在冊。
關于別樣幸福城4號地塊項目爛尾原因,佳達利公司曾在致業(yè)主承諾函中解釋稱:“2014年下半年開始,房地產市場一直處于下行趨勢。我公司也遭遇市場風險,資金周轉困難。”然而今年6月,曉安拆遷公司在貼于爛尾樓的一封告知書中,將樓盤爛尾原因歸咎于施工方:“由于施工方違背合同約定,惡意停工,導致工程建設停滯,至今無法交房,現(xiàn)正在進入司法程序。昆明市官渡區(qū)兩級政府近幾年來多次協(xié)調復工,一直未有實質性推進。”
業(yè)主段先生提到,在業(yè)主們的聯(lián)合起訴下,別樣幸福城4號地塊部分未出售樓房被查封,被查封以后,開發(fā)商仍在繼續(xù)賣樓。“今年我還接到過賣房電話,告訴我別樣幸福城有現(xiàn)房低價出售。”段先生說。
住進爛尾樓的業(yè)主在樓前空地開荒種菜,搭伙做飯,過上“吉普賽人”式的生活。
政府和開發(fā)商希望業(yè)主“自救”
“我們查閱了許多外省的處理方案,處理的經驗大概是要一樓一策。”前述云南省住建廳工作人員說。其中,引進企業(yè)是盤活爛尾樓最為常見的手段。一份2018年的統(tǒng)計顯示,過去幾年,昆明累計有44個爛尾項目被碧桂園、保利、俊發(fā)、萬科等實力房企并購并盤活。
面對別樣幸福城的爛尾難題,當?shù)卣鄧L試過類似努力。2018年8月31日,昆明市政府在回復人民網(wǎng)領導留言板上業(yè)主的相關提問時稱,“開發(fā)商曉安公司與保利地產合作開發(fā)6、7號地塊,回籠了部分資金……區(qū)政府要求企業(yè)設立了資金專戶由區(qū)城改局進行監(jiān)督,督促企業(yè)回籠資金全部用于項目收尾工作。”當年昆明市官渡區(qū)城市更新改造工作局在相關答復中亦表示:“近期信達公司、保利公司有意與曉安公司合作開發(fā)該項目,合作后,將可解決該項目4、5號地塊的現(xiàn)存問題及整個項目的后續(xù)問題。”
對于引進保利地產的說法,業(yè)主段先生彼時從保利方面了解到:“保利確實曾有意接盤,但和政府、開發(fā)商第一次談時就談崩了。”一年之后,官渡區(qū)關上街道辦事處在答復業(yè)主時不再提及保利地產:“正在積極協(xié)調幾家大型地產企業(yè)與佳達利公司進行接盤協(xié)商。”
“一些爛尾案例涉法涉訴,債權債務關系糾纏復雜,捋起來特別麻煩,所以每一個項目的整治,都耗時數(shù)月甚至數(shù)年之久。政府在其中扮演的角色,主要是搭建平臺,調整政策,做一些穿針引線的工作。”前述周姓工作人員解釋稱。
在政府尋找接盤者期間,別樣幸福城5號地塊的業(yè)主走上了自救道路。據(jù)早前媒體報道,5號地塊合同約定的交房時間是2015年12月份,但自封頂之后便持續(xù)停工;2015年至2018年,業(yè)主多次籌款自救,最終別樣幸福城5號地塊勉強達到入住條件,部分業(yè)主也得以交房入住。有評論稱,別樣幸福城5號地塊是昆明首個業(yè)主自救爛尾樓盤的典型案例。
“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾,根本的原因是資金鏈斷裂了。在這種情況下,業(yè)主與其把錢拿去租房,還不如湊錢自救。”前述周姓工作人員向記者提道。
自救方案如今被擺到別樣幸福城4號地塊業(yè)主面前。今年6月15日,官渡區(qū)關上街道辦事處召集業(yè)主代表、曉安拆遷公司等,專題研究別樣幸福城4號地塊業(yè)主自救等相關事宜。6月19日,曉安拆遷公司在爛尾樓中貼出告示:“公司也希望與你們一道積極想辦法,共同努力實現(xiàn)早日復工,并參照別樣幸福城5號地塊自救模式推進復工和交房工作。”關上街道辦事處日新社區(qū)居委會亦在同日貼出的告示中提道:“請大家樹立信心,同心協(xié)力,早日啟動自救流程。”
業(yè)主們隨后收到一份調查問卷,被詢問是否同意自救以及能夠籌集并承擔的費用金額。“5號地塊是空軍部隊和省某統(tǒng)計單位的團購房,業(yè)主具有穩(wěn)定收入。相比之下,我們散戶買房已經花光積蓄,沒多少錢了,只能湊出1000來萬。”據(jù)業(yè)主劉女士估計,4號地塊樓盤雖然建好主體,但工程量只完成約四分之一,后期工程至少需要8000萬元的資金。
業(yè)主段先生則對自救方案提出質疑:“過去多年,政府和開發(fā)商并無實際作為。如果他們真心想救爛尾樓,首先要對開發(fā)商進行摸底,還有什么可用資產;其次要對剩余工程量做評估并給出方案,而非一上來就問業(yè)主能夠承擔多少。”
就政府前期所做工作和自救方案的可行性,記者向昆明市官渡區(qū)政府常務副區(qū)長、別樣幸福城項目穩(wěn)定和發(fā)展工作協(xié)調領導小組常務副組長趙昆去電咨詢,截至發(fā)稿尚未收到回復。官渡區(qū)委宣傳部負責人則回應:“現(xiàn)在區(qū)委區(qū)政府已經專題進行研究,但是具體工作不便對外透露,主要考慮是擔心影響下一步處置工作。”
在爛尾樓盤活無望的情況下,過去一個多月以來,30多戶業(yè)主住進了爛尾樓。他們在工地開荒種菜,搭伙做飯,抱團取暖。因為停工年久,樓盤地下室被水淹了,地面上也淌著水,不少業(yè)主都摔過跤。樓內鋼筋四處裸露,樓梯、陽臺、電梯井等缺乏防護,存在明顯的安全隱患。6月中旬,當?shù)亟值擂k、派出所、開發(fā)商和物業(yè)紛紛貼出告示,要求他們搬離爛尾樓。
過去幾年,業(yè)主卯先生以每周兩次的頻率去找政府和有關部門維權。“現(xiàn)在我們累了,不想鬧了,就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”卯先生嘆道。(本刊記者/黃孝光)
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